中国楼市最新动态2019 楼市调控政策松绑成大概率事件

2019-12-04 15:57 阅读(0)

  近期,佛山、青岛、成都等城市调整楼市限购政策,引起市场关注。从楼市政策走势看,今年与去年基本一致,“年初松、年中紧、年末松”。很多人认为,楼市或迎来反弹,但我认为幅度会非常小,根本原因是,当下的楼市还想往上走,但购买力大环境、杠杆助推器,与2015-2017年不可同日而语。

中国楼市最新消息

  从写字楼看楼市

  大城市的写字楼,既是生产“GDP”的车间,也是生产“购房者”的车间。经济活力强不强,楼市购买力好不好,一定程度地反映在写字楼租金上。

  根据中指院统计,今年三季度,全国半数以上城市写字楼租金下跌。一线城市36个主要商圈,20个商圈写字楼租金上涨,16个商圈租金下跌;二线城市44个主要商圈,54%商圈写字楼租金下跌,约5%的商圈写字楼租金持平,只有4成上涨。

  值得注意的是,租金下跌的,大多是“两好一贵”(位置好、品质好、租金贵)的成熟商务区;租金上涨的,大多是“两差一低”(位置差、品质差、租金低)的新兴商务区。

  再看看,是谁在租写字楼?以深圳为例,金融业、TMT(科技、媒体和通信)、房地产和专业服务(咨询、法律等)等四大行业是写字楼的消费主力,它们占5大中心区60%-80%的写字楼消费量。现在,经历了去杠杆、控房价、去泡沫以后,这几大传统的“创富”行业高光不再,于是大家都务实了,开始搬到差一点的写字楼。

  所以,针对近期各地开始实施“一城一策”,比如广州、青岛、成都适当松绑了限购,之前南京、天津部分区域退出限购,有人问,房价是不是又要大涨了?我不加犹豫,绝不可能。

  政策松绑成大概率事件

  稳字当头,未来房价可能会继续维持在较高的水平,但指望银行加杠杆,不太现实。《中国金融稳定报告(2019)》显示,2018年中国住户部门杠杆率为60.4%,相比2017年末上升3.4%,相比2008年翻了3倍多。

  中国居民杠杆率虽然仍低于发达国家,但已经高出国际平均水平(59.7%),且远远高过其他新兴经济体。

  所以,国家会守住资金闸口,银行新增贷款和存量贷款,对房贷都会有一定的限制。依靠多渠道加杠杆买房的投机性购房者,都在算能撬动多大杠杆。因此,只要卡住资金,再加上购买力没那么任性了,即便调控政策有所松绑,房价也不会剧烈波动。

  我认为,深圳调整“豪宅税”最新标准、广州微幅松绑限购,这两个一线城市的举动,是标志性的事件,是调控政策基本见顶的一种表现,今年年底及明年一季度,各地相继松绑楼市政策将是大概率事件。

  哪些城市可以松?

  调控讲究智慧,调过头了,就违背了“稳字当头”。“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,与稳字当头是一个硬币的两面。

  经济转型与经济稳定,都很重要,在操作层面,要看这个时期哪个更占主导。现在,毫无疑问,稳字当头更占主导,于是偏紧的楼市政策就要松一松了。

  珊瑚数据显示,近一年来25个重点城市中有20个城市二手房挂牌均价下跌。青岛二手房挂牌均价跌幅最大,从26713元跌至22203元,跌幅接近17%;广州则从37397元跌至31910元,跌幅接近15%。所以,就不奇怪,为何广州和青岛都调整了限购政策。

  而深圳对“豪宅税”的调整,则是因为深圳要建设先行示范区,花钱的地方很多,需要加大供地。为了让换房需求活跃起来,给开发商一个好的前景预期。

  深圳是个例外,她承担的责任巨大,要把外围小兄弟们带动起来。她好了,外围才会好;她越好,外围就会越好。

  既然深圳有这么大的能力,楼市自然要作出一些贡献,这不是依赖楼市,而是回归实体经济。另外,深汕新区明确购房政策,一块石头落地,意味着深汕需要大开发,但资金哪里来?毫无疑问,地产将依旧是资金的主要来源渠道。

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