住房贷款利率2019调整政策 新房贷利率政策实施时间

住房贷款利率2019调整政策 新房贷利率政策实施时间
  利率并轨改革,终于来到了居民部门。

  8月25日傍晚,央行发布新的房贷利率政策,新政释放的信号意义明显:这意味着延续了20多年、以贷款基准利率价为标尺的房贷利率定价模式即将正式落下帷幕。如果说,“一个政策的终结”只是表面意义上的一个信号,那么,这项新政引发部分网友关于LPR的疑问,则是另一种深层次的信号:那就是——金融知识普及刻不容缓!

住房贷款利率调整

  从央行文件及配套发布的答记者问来看,新的房贷政策核心要点有4个:一是将房贷利率与LPR挂钩;二是确定房贷利率下限,首套房不低于LPR,二套房至少上调60个基点;三是利率加点一旦确定不可更改,但客户可以和银行重定LPR利率,最短一年一改;四是新老划断,10月8日之前的贷款参照旧标准,公积金暂不调整。

  虽然央行的文件已经表达得非常清楚,而且还用最近的LPR举例对应的房贷利率水平,同时还明确新的政策不会增加居民的房贷负担。但笔者观察到网友的留言,反映出不少人对新政策仍“吃不透”:他们只知道以前的基准利率不见了,但无法理解新的利率定价原理为何,也担心房贷利率会上涨增加负担。

  这些网友的困惑并非多余,也更非吹毛求疵。因为,在旧有制度下,贷款只需要关注基准利率这个常数和上浮/下浮比例这一单个变量。

  而在新制度下,贷款购房者面对的变量大大增加:每个工作日可能都有一个不同的LPR,而LPR又取决于LMF这类政策利率,政策利率也可能变化,所以贷款需要择时,不同时间拿到的贷款利率是不同的;银行加点的基数是变化的,不同的银行可能加点不同,同一银行的不同客户加点也可能不同;贷款利率重定也是一个难以确定的变量,究竟是选一年一调整,还是十年一调整,还是永远不调整?

  如何在推动利率市场化的同时,尽量减少对贷款购房者的影响?显然,金融知识的普及刻不容缓。

  一般认为,利率市场化需要居民具备更多的基础金融知识方能适应,但我国居民的整体金融知识水平一直较低。2014年,标准普尔对超过140个国家、15万成年人进行了经济素养调查,结果显示,中国成年人中仅有28%的人具备经济素养,国际排名97。

  试想,如果贷款者连LPR都不理解,那就无法真正理解按揭合同的真正含义,更无法就贷款利率重定周期、加点数量作出理性的决策,那这份合同就很难谈得上公平,毕竟银行更为专业,最终的合同可能更有利于银行而非贷款者。

  比如,在宏观调控推进实体经济融资成本下降叠加全球降息潮的大背景下,对贷款者来说利率重定期限越短越好,因为一年后的LPR持平或下降是大概率事件,但银行作为博弈的另一方,必然希望利率重定期限越长越好,银行可能偏向于说服贷款者将重定期限拉长,而这可能导致贷款者实际利息支出增加。

  如果贷款者有基础的金融知识,那么在与银行博弈的过程中就不会处于完全被动的境地。

  从这次央行发布政策,到10月8日正式实施,只有40多天时间,无论是银行还是媒体,都应当承担起新政策普及的义务。

  当然,除了普及金融知识,现有房贷实际操作层面一些不合理的地方可能也需要作出改变。比如消费者在购买新房时,对应楼盘可供贷款的银行数量是非常有限的,通常只有几家,消费者选择太少就只能被动接受银行的条款,这并不符合利率市场化改革的本意。

  又比如,未来银行的利率定价将更为灵活,可以做到不同客户不同价,如果这是基于不同风险溢价的决策自然无可厚非,但如果资信良好的客户也被收取高价,那这就属于过度逐利,应当被抑制。

住房贷款利率调整

▲数据来源:央行

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