深圳近20年最强土拍 “单限双竞”入场券昂贵

深圳近20年最强土拍 “单限双竞”入场券昂贵
  至诚网(www.zhicheng.com)6月24日讯

  6月24日,深圳将迎来一场针对五宗住宅要地的拍卖争夺。这也是近二十年来,深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应,被业内誉为“史诗级土拍”。

  此次土拍吸引了超过80家房企参与,其中不乏万科、中海、保利、新城、华润等排名前十的房企,而佳兆业、招商蛇口、深业、金地、卓越等本土开发商更是积极应战。其中,深业与万科、佳兆业与力高组成联合体,甚至参与了全部地块的竞拍。据深圳乐居,截至拍卖前三天,房企缴纳的保证金已经高达1100亿元。

  据一个月前深圳市土地房产交易中心发布公告,深圳以挂牌方式公开出让五宗居住用地的使用权,累计供应土地面积约为17万平方米,建筑面积约为69万平方米。

  相较于2017全年仅挂牌2宗宅地,2018年全年挂牌13宗地块(其中6宗为“只租不售”的深圳市人才安居集团所持,2宗在深汕合作区内),此次条件限制相对宽松的5宗地供应,对于土地资源稀缺的深圳而言,确如市场所言为豪放的大手笔。

  据悉,此次大规模土拍在将来并不是绝无仅有。深圳市规划和自然资源局官方回应称,下半年将继续按照市政府部署,分批供应住宅用地,稳定市场预期。

  有出让地块与“前地王”为邻

  在这次竞拍的五宗地块中,龙华区和宝安区因位于传统的豪宅片区,并与早前地王相邻,受到市场强烈关注,最高地价被限定为65.9亿元、59.1亿元。

数据来源:深圳市土地交易中心、深圳乐居

  在此之前,龙华区曾接连拍出过三个地王。最近的是在2016年6月产生的单价地王,由金茂与电建联合体以82.92亿元取得,楼面地价高达56781元/平方米。

  “这个地王价在当时确实猛。”深圳乐有家资深中介王杨告诉记者,那时深圳楼市正值火热,地王片区新房均价约在5.5万元/平方米,而地王的楼面价已超过了新房价格。

  “镁刻地产”记者实地走访该地块发现,龙华区新出让地块与前地王属同一片区,如今周边新房价格普遍在6万~7万元/平方米,二手楼盘如华业玫瑰四季、中航天逸、水榭春天二手成交均价已在7万元/平方米,金亨利首府、汇龙湾更是逼近10万元/平方米。

  而在宝安区,泰禾曾于2015年以57亿竞得宝安尖岗山地王,最高楼面价7.99万元/平方米,刷新了当年深圳单价记录,而此次拍卖地块亦与前地王相邻。

  此外,宝安区新出让周边还围绕着招商华侨城曦城、中海九号公馆、誉名别苑等数个豪宅项目。据该片区中介经纪人小陈告诉“镁刻地产”记者,目前该片区二手房均价约10万元/平方米,部分好的地段可达到16万元/平方米。根据此次拍卖最高折合楼面价4.87万元/平方米来看,吸引到众多房企争夺不足为奇。

  相较于此前深圳部分地块转让条件来看,本次竞拍地块虽设有“单限双竞”、配建人才房等条件,但仍相对宽松。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者,龙华和宝安区地块虽被限价,但折合楼面价仍接近5万元,未来定价基本要在10万元左右,这对于已经新房供应量相对较高,已过度炒作自贸区、前海湾、福田区后花园概念的龙华和宝安而言,将来去化压力不小。

  值得注意的是,当年龙华、宝安取得的地王项目至今都仍未入市,关于项目入市时间的消息仍在不断推迟。

  在此次出让的五幅地块中,较为偏远的坪山地块被要求配建人才房面积约占人才配建总面积四成。李宇嘉认为,保障房是满足人才基本需求,而不是居住的福利,偏远也是正常现象。

  记者了解到,坪山过去曾是配建保障房重要区域,也存在租不出去卖不出去情况,但近年来深圳东进计划及坪山区规划了新能源基地、文化产业基地等,逐渐有了一定的居住需求。

  “单限双竞”入场券昂贵,房企倾向联合拿地

  据深圳市房产土地交易中心,此次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积;竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。

  当竞买人报价达到最高限制地价时,由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。其中,只租不售的人才住房产权归政府,竞得人建成后无偿移交。

  “深圳很少有出让地块这么多房企抢拍。”李宇嘉表示,“房企之所以踊跃竞拍,一是对未来市场有预期,深圳2018年~2035年只有40%的商品房用地供应,可谓供不应求;二是在地价高昂的深圳,房企能有土地有项目的布局,无论对于企业融资、资本市场估值,还是市场占有率等都有重要意义。”

  此外,出让条件还明确规定,商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修;居民家庭新购买商品住房的,自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让;项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

  Q房网大深圳区总经理林家乐表示,此次集中土拍对市场层面影响,无论是此次土拍还是官方信息,都给市场传递了稳定信息,刚需不必为深圳未来供应恐慌。

  因为土地价格相对高昂,房企联合拿地依然成为此次土拍的一大特点。据深圳乐居报道,深业联合万科、佳兆业联合力高,参与了全部地块的竞争;招商蛇口将有可能与九龙仓及香港置地联合拿地。

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