10城公积金个贷率超过95% 公积金贷款收紧意味着什么?

2021-04-22 09:55

  房地产市场继续火爆,今年一季度楼市销售创新高,全国平均房价破万。 调控政策进一步加强,公积金贷款相关政策也在收紧,根据上海易居房地产研究院的数据,有10个城市的公积金个贷率告急,除了此前触及红线的贵阳之外,还包括南通、合肥、宿州、钦州、芜湖、洛阳、衢州、柳州和福州。

  贵阳率先挂起“免战牌”

  近期全国重点城市房地产政策以偏紧为主,一个重要表现就是公积金贷款相关政策在收紧。此类收紧动作,几乎都和公积金流动性不足的问题有关,同时也说明部分城市住房投资过热、公积金出现透支的现象。疫情期间,全国部分重点城市房屋交易市场明显升温,这使得公积金贷款处于高位运行状态。

公积金个贷率

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在流动性把控不到位的情况下,公积金资金池将会告急,进而出现无钱可提可贷的风险。此类问题和风险需要密切关注。住房公积金市场的稳健运行,本身也是落实房住不炒、稳定房地产金融市场的重要保障。尤其是在当前市场环境中,房地产政策更应该有“滴水不漏”的效应,住房公积金市场的日常运行需要更为密切的监测。只有这样,才能真正规范住房公积金缴存和贷款工作、保障住房公积金缴存职工的合法权益,进而防范住房公积金资金的运行风险。

  4月14日,贵阳市住房公积金管理中心发布《关于启动住房公积金流动性风险三级响应的通知》,将于4月15日起执行。包括调整住房公积金个人住房贷款额度和第二套住房公积金个人住房贷款政策,暂停异地个人住房公积金贷款业务,控制“商转公”贷款规模等。贵阳市住房公积金管理中心称,近年来,该市住房公积金个人住房贷款率持续超过95%以上,住房公积金流动性已严重不足。

  有专家表示,贵阳市去年就存在的公积金发放贷款和缴存金额不匹配矛盾,以及连续走高的新房价格,都加剧了贵阳市住房公积金的流动性风险。本次贵阳实施的三级响应措施,属于较为全面的收紧性条款,将有效压降公积金贷款购房规模,并为楼市降温。再加上贵阳市发文进一步放宽降低住房公积金缴存比例条件、放宽缓缴住房公积金条件,相信贵阳住房公积金流动性不足的问题将得到有效缓解。

  公积金收紧的调控手段主要有5种

  借鉴贵阳今年3月份发布的政策,即《贵阳市住房公积金流动性风险管理暂行办法》,对个贷率进行三级分类,如下:

  1)个贷率低于85%为一级响应,属于流动性过剩,应实施积极宽松的住房公积金贷款,加大对购房缴存职工的支持力度。

  2)个贷率在85%(含)—95%之间为二级响应,应实施稳健的住房公积金使用政策。

  3)个贷率在95%(含)以上为三级响应,应实施适度收紧的住房公积金使用政策。

  根据上海易居房地产研究院的数据,目前个贷率超过95%的城市有:南通(127%)、合肥(107%)、宿州(104%)、钦州(100%)、芜湖(99%)、洛阳(98%)、衢州(98%)、柳州(98%)、福州(96%)和贵阳(95%)。目前,这10个城市的公积金告急,需要重点监测和严管。从其和房地产交易市场的关系看,此类城市普遍属于楼市相对热的城市,如南通、合肥等。而从公积金相对应的政策看,此类城市应该实施适度收紧的公积金使用政策。

  除了此类公布一季度末数据的城市外,海易居房地产研究院的数据还显示,根据部分公布2020年末个贷率数据的城市,部分城市数据如下:南阳(57%)、深圳(71%)、长治(79%)、武汉(90%)、三门峡(90%)、渭南(91%)、资阳(91%)、烟台(95%)和无锡(106%)。从数据可以看出,部分城市去年年底个贷率明显偏高,如无锡就已进入三级响应阶段。而部分城市数据较为反常,如深圳。不过这恰说明了一个问题,即深圳公积金贷款市场的问题并不大,市场躁动更多源于违规资金如经营贷的进入。

  10城公积金个贷率超过95%

  严跃进表示,公积金流动性不足的问题,会使得公积金的贷款出现各类压力。从公积金贷款可持续和平稳性的角度出发,公积金贷款市场确实需要积极管控和引导。近期全国部分城市纷纷收紧了公积金贷款等政策,形成了非常好的政策效应和市场预期。严跃进认为,公积金收紧的调控手段主要包括五种模式,即收紧贷款额度、放缓贷款速度、停止相关业务、收紧租房提取额度、严管骗贷行为等。

  公积金贷款收紧意味着什么

  在个人使用公积金买房的旺盛需求下,多个城市公积金个贷率处于高位运行状态,已经触碰红线。这意味着,这些城市的公积金贷款可能面临收紧。

  公积金个贷率是住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比。

  从2020年9月开始,合肥市住房公积金月度个贷率,呈现逐步上升趋势。今年3月中旬,合肥市住房公积金以106.79%的个贷率创再创新高。这不仅超过了85%的国家红线标准,也意味着公积金余额趋紧。

  个贷率居高不下,合肥并非孤案。4月21日,上海易居房地产研究院发布的《10城公积金个贷率触碰红线》报告中显示,截止今年一季度末,在监测的20个重点城市中,有10个城市的个贷率触碰红线,位于三级响应阶段,需要重点检测和严管。

  所谓三级响应,即个贷率在95%(含)以上。这10个城市包括:南通(127%)、合肥(107%)、宿州(104%)、钦州(100%)、芜湖(99%)、洛阳(98%)、衢州(98%)、柳州(98%)、福州(96%)和贵阳(95%)。

  实际上,今年以来,有一些城市相继调整了公积金贷款相关政策。

  4月初,河南省三门峡市调整了部分住房公积金贷款和提取政策。如购买首套房且首次申请公积金贷款的,最低首付比例不低于房屋总价的20%,最高贷款限额为40万元等。此前,截至2020年底,该市住房公积金个贷率已达到90.3%,同样超过国家标准红线。

  4月20日,佛山住房公积金中心也发布《关于调整我市缴存职工提取住房公积金支付房租办法的通知(征求意见稿)》。其中明确提到,2021年租住商品住房可提取的最高额度即7128元,相比此前标准额度明显被压缩。

  公积金贷款额度降低,对于不使用公积金的购房者来说,没有太大影响,但对于有公积金购房需求的购房者来说,放款的时间可能会延迟。此外,为降低个贷率,一些个贷率过高的城市,会出现热门楼盘首付提高,甚至要求全款的现象。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉市界,公积金贷款相关政策的收紧,几乎都和公积金流动不足的问题有关,同时也说明部分城市住房投资过热、公积金出现透支的现象。

  以合肥为例,4月16日,国家统计局发布了2021年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,合肥新建商品住宅价格指数环比上涨0.7%,二手住宅销售价格指数环比均上涨0.8%,连续10个月“双涨”。

  “合肥房价没有上涨的理由,其基本面没有变化,如人口增长数量没有暴增、居民收入没有增加、存量房也不低等等,房价就是被投资性需求推高的。”一名合肥地产人士认为。

  严跃进则指出,公积金市场应加快建立流动性风险防控管理长效机制,实施“分级预警、适度调控、保障刚需”住房公积金贷款和提取政策。

  “只有这样,才能规范公积金的使用和运行、防范公积金市场的金融风险,最终促进房地产市场的平稳健康发展。”

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