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2020-05-13 18:01
  荣盛发展(002146):物管子公司拟分拆上市 有望迎来价值重估

  类别:公司 机构:东吴证券股份有限公司 研究员:齐东/陈鹏 日期:2020-05-13

  事件

  荣盛发展发布公告:公司拟分拆控股子公司荣万家生活服务股份有限公司到港交所上市。

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  物业板块分拆上市,资本红利助推规模持续攀升。根据上市公司官网,荣盛物业成立于2000 年11 月,具有国家物业服务企业一级资质,是中国物业管理协会会员单位。目前荣盛物业管理项目分布于15 个省、43个城市,管理面积达6000 余万平方米,服务业主人数100 余万人,管理业态涵盖住宅地产、商业地产、产业园区、旅游地产及养老地产等多种业态,2019 年荣获中国物业服务百强企业第20 名。公告中指出,未来上市募集资金主要用于市场及业务拓展、收购兼并、社区生活服务、提高业务信息化水平等方面,通过本次分拆可以有效提升荣万家的资本实力,为业务发展提供更为多元化的融资渠道;更为市场化竞争推动荣万家持续强化自身运营能力,完善激励和治理机制。除承接母公司开发项目外,荣万家在收并购、招投标领域将更具市场竞争力,管理面积有望持续攀升。

  物业板块上市有望迎来价值重估,增厚上市公司市值。2019 年,荣万家实现营业收入13.00 亿元,利润总额1.35 亿元,净利润1.01 亿元;2020年一季度,荣万家实现营业收入4.05 亿元,利润总额0.68 亿元,净利润0.51 亿元。目前,荣盛发展持有其91.20%的股权,中鸿凯盛持有其8.80%的股权。尽管目前荣万家体量较小,但发展速度可观。物业板块独立上市后定位有望从成本中心向利润中心过渡,盈利能力具备持续提升潜力。同时,物管行业本身市场空间较大,行业格局分散,且具备轻资产、政策鼓励、现金流良好、ROE 高等优势,因此板块估值持续高位;若荣万家顺利上市,有望带动公司估值修复,价值有望迎来重估契机。

  投资建议:荣盛发展土储丰富,拿地提速,资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域,价值迎来重估契机;公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩;“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计2020-2022 年公司EPS 分别为2.56、3.14、3.79 元人民币,对应PE 分别为3.11、2.54、2.11 倍,维持“买入”评级。

  风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。

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