多地楼市进入冬天模式 投资企业将面临深渊

多地楼市进入冬天模式 投资企业将面临深渊
  至诚财经网(www.zhicheng.com)10月25日讯

  巨大的红底白字“活下去”显得格外扎眼,这是万科2018年秋季例会的主题,在10年前王石提出“拐点论”以及4年前郁亮提出“白银时代”的概念后,这家公司再一次向市场和公众抛出了颇具争议的话题。

楼市进入冬天模式

  尽管随后的一个月,万科两次出手进行并购被外界讽刺为“活下去是说给别人听的”,但不得不承认,别人真的就是大多数。

  不久前,房地产行业传统的“金九银十”迎来了冷淡开场。根据国家统计局发布的9月份统计数据,15个热点城市中,4个一线城市新建商品住宅只有广州上涨了0.4%,北京房价持平,上海和深圳分别下降了0.1%和0.2%。

  二线城市楼市环比也出现小幅下跌,包括在2016 年活跃的南京、杭州、苏州、南昌、福州、济南等城市的房地产市场,在9月份均有所降温。三线城市则呈现分化态势,部分城市成交继续上升。

  降价以及由此引发的维权成为这1个月来数见不鲜的话题,上海浦东惠南碧桂园南郡项目因为降价被业主维权,江西上饶碧桂园1万/平米精装修,降到7000元/平米毛坯,引起业主维权,还打砸了售楼处。厦门的万科白鹭郡售楼处,也因为降价近一半,遭遇老业主上门维权。

  这些现象宿命般得出现在中国房地产行业近10年的历史中。

  从2008年开始,每逢楼市出现下行趋势时,围攻售楼处就是准时上演的戏码,这些维权全部集中发生在2008年、2011年、2012年和2014年,这几年刚好就是房地产行业周期中最困难的几年,经济危机、库存积压、销量下滑,开发商债台高筑,急需打折促销回笼资金。只要新推房源降价出售,就遭到老业主的维权示威。

  经济学家吴敬琏在不久前的50人论坛上表示:“我们把过去的模式形容为一种翘翘板式的经济运行状态,也就是说主要是靠大量的投资去拉动经济增长,而大量的投资又造成了杠杆率的过高,造成了系统性风险出现的危险。在这种情况之下,宏观经济政策就很难处理,你要降杠杆,增长率就下去了。要保持一定的增长率,杠杆就上去了,系统性风险的危险就增大。”

  楼市的杠杆水平恰恰是最具代表性的。随着去杠杆防范金融风险成为主流趋势,开发商们融资的门槛越来越高,尽管国庆长假的最后一天,央行再度宣布降准,但这也不会利好房地产。

  除了在资金面上对房企进行限制,各式各样的调控政策也如同符咒一般贴在开发商的身上,让房地产这艘狂奔的列车不得不把速度降下来。

  按照中原地产统计,2018年1-7月份,全国楼市调控达260次。孙宏斌对于此次调控表示,“本次房地产市场调控严峻程度超出人们想象,且不断加码的调控政策,正改变市场预期。”

  今后一段时间房地产政策必然是稳定预期、打击投资炒作为主,但并不会消灭需求。新增补丁政策主要分为两个方面:需求端打击投机炒作,供应端整顿违规行为。

  就在10月19日,广州市住建委发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

  随后在10月22日,住建部为加强在住房城乡建设领域的社会信用体系建设,不仅会出台相关规则,还将101种行为列入失信联合惩戒黑名单。

  于是,我们看到,在近两年飞速跃进的房企纷纷开始谋求新的战略方向。在2017年度股东大会上,郁亮就明确表示,“要把地产这几个字都拿掉,改做美好生活的服务商”。

  一向能言善辩的孙宏斌也常把“安全”、“谨慎”等词挂在嘴边,如今手握2.31亿平米土地储备的融创正在寻求新的增长点,文旅产业将是融创的下一个目标。

  “到农村去,农村是广阔的天地,必将大有作为”。依靠三四线城市红利,头部房企坐次这几年数次易主。目前,三四线城市的棚改政策带来的高峰期依然存在。中原地产首席分析师张大伟认为,从全国看,三四线上涨依然是主流,但分化趋势依旧持续。

  但截至2018年8月末,三四线城市商品房待售面积已降至5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平,促进三四线城市去库存的最大“功臣”货币化安置即将完成历史使命,三四线城市的危机也逐渐显现。

  新城控股高级副总裁欧阳捷曾表示,2020年之后,如果政策对三四线城市开始从严,则可能造成断崖式的下滑。

  而称霸三四线城市的碧桂园所能享有的红利也在逐渐收缩。不久前,碧桂园也表示会放缓在三四新城市的大力拓展,一些非控股项目都会选择退出。

  碧桂园呈现出来的状态实际上就是在收缩,7月份,碧桂园公布的销售数据均为权益销售额,8月单月权益销售额313.3亿元,9月单月权益销售额为367.4亿元,而在更改披露口径之前的5月、6月销售额高达700亿元以上。

  当下,楼市长期平稳下行几乎成为了开发商们的共识,而且比以前任何一次周期性调整都会漫长。这个行业真正进入了冬天模式,而高负债率、激进投资的企业,面前可能是深渊。

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