顾云昌:中国楼市就像“舞龙” 一线城市是龙头

顾云昌:中国楼市就像“舞龙” 一线城市是龙头
中国楼市走势

  “住房市场的运动规律,就像一条巨龙在舞动……龙头是一线城市,脖子是二线城市,龙身是三四线城市,龙尾是五线城市。每个城市取得的位置不同,舞动的幅度不同。”近日,博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在论坛的演讲中提出“舞龙论”。

  顾云昌用这一比喻,生动解释了房地产市场的传导效应。他认为,当一线城市市场下行时,二线城市尚未有降温迹象,而三四线城市通常开始升温。这正是传导效应的结果。

  他还向21世纪经济报道记者指出,今年5、6月份房地产市场的升温,与热点城市的“限价令”有关,但全年市场交易规模可能低于去年同期。

  长效机制出台尚需时日

  从1998年国务院启动房改算起,我国房地产市场已经经过了20年的发展。顾云昌表示,总结这20年的变化,可以用“让人欢喜让人忧”来形容。

  “喜”的是房地产带来的三重利好:首先,老百姓的居住水平有极大的提高;第二,城市面貌翻天覆地的改变;第三,房地产对经济的支撑作用非常的明显。“忧”的则是房价上涨过快。

  顾云昌将房地产市场分为两个部分——住房市场和楼宇市场。其中,住房市场是指传统的住宅市场。楼宇市场则分为三个板块。“商业地产、写字楼、商场、酒店是传统的楼宇经济的第一板块。第二是新兴产业板块,包括产业园区、科创空间、物流等。第三个板块就是美好生活的载体,包括文化、教育、休闲度假、养老等。”

  他表示,两个部分的区别在于,住房是用来住的,也是近年来市场调控的主题。楼宇是用来投资的,其走势更加市场化。

  对于住房市场的走势,顾云昌认同“周期论”。他指出房地产的周期大概是三年,在这三年的周期中,不同城市的表现有所差异。比如,“2017年一线城市开始下行了,二线城市仍然表现很好,三、四线城市开始上行。到今年,五线城市也起来了。”

  他表示,楼市调控正是要“掌握经济规律和住房市场的周期性”。如果调控得当就会产生很好的效果,调控不得当适得其反。对于一些强制性的手段,他认为“对整个市场并不是好事”。

  对于楼市调控的长效机制,顾云昌认为,长效机制的建立不仅仅是“两多一举”(党的十九大报告更是提出,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”),还包括税收、土地、金融等各个方面。正由于长效机制是很多社会问题的总和,真正建立需要较长的时间,“10年也是不太容易(建立)的”。

  下半年或现“以价换量”

  尽管楼市调控政策频繁推出,但今年5月和6月,全国房地产市场的成交量和房价走势都出现提升。

  来自国家统计局的数据显示,今年6月,70个大中城市房价涨幅继续扩大。其中,新房价格平均环比上涨1.1%,涨幅创下最近一年多来的高点;同比上涨5.8%,连续两个月扩大。

  今年上半年,全国商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%;商品房销售额66945亿元,增长13.2%。这两个指标的增幅均连续两个月出现上涨。

  顾云昌在接受21世纪经济报道记者专访时表示,这两个月房地产市场成交量的上涨,与热点城市出台“限价令”有关。因为限价政策凸显了新房项目的价格优势,使得很多需求蜂拥入市。

  而成交价格的上涨,既有量涨的推动作用,也因为改善型需求的比重提高。

  顾云昌表示,尽管上半年市场交易量同比正增长,但全年的交易规模仍有可能低于去年。原因有二:一二线城市的成交量从底部回升需要一个过程;三四线城市购买力透支,很难继续有起色。

  对于未来的房价走势,顾云昌认为,由于M2规模不如以往,造成房企资金链普遍紧张。因此,不排除下半年出现“以价换量”的情况。

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