棚改货币化已明显弱化

棚改货币化已明显弱化
       至诚财经网(www.zhicheng.com)7月2日讯

  6月24日,央行年内第三次定向降准。正当很多人将此解读为楼市利好之际,关于政策性银行收紧棚户区改造贷款审批的传闻“突袭”市场。6月26日至28日,多个重点布局三、四线棚改战略的上市房企几乎跌停。虽然银行方面已对传闻做出澄清,但市场为何对棚改贷款趋严的反应如此激烈,依旧值得关注。

  PSL放量下滑

  上周,一则传闻激起千层浪。“国开行各地分行抵押补充贷款(PSL)审批暂停,项目合同签订审批权回收总行,全国‘一刀切’等。”

  受传闻影响,房地产板块重挫,钢铁、建材等相关行业跌幅居前。针对收紧棚改融资的市场传闻,国开行回应称今年以来严格执行国家有关棚改政策,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作,目前各项工作正在有序开展。

  回应之余,国开行一并发布了相关业务数据。截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。但这似乎并未彻底缓解市场紧张情绪,种种“解读”蜂拥而至。6月27日,国开行新闻办公室发布澄清声明——有媒体称所谓“国开行相关领导”在海通证券电话会议中就棚改融资相关问题发表了言论。经核实,国开行从未授权任何人员参加该电话会议并代表国开行发表言论。

  其实,单就传闻内容来看,审批权限回收与否并非关注焦点。据了解,项目审批权限在总行还是分支行,视各家金融机构的风控体系差异而定,且多与项目金额有关。至于政策性银行,棚改大部分中长期项目的审批权限本就在总行。

  接近政策性银行的一位业务人士介绍,引发市场激烈反应的在于PSL政策走向,因为它在很大程度上解决了棚改货币化安置的资金问题。由于货币化安置成本往往高于实物安置成本,增加了棚改前期安置筹集的资金压力。2014年4月,央行创设PSL,支持政策性银行专项贷款,为棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。

  作为基础货币投放的一种方式,PSL采取质押方式发放,合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产等。在棚改快速推进的背景下,PSL规模迅猛扩张,2015至2017年每年新增量分别为6980亿元、9714亿元和6530亿元,成为棚改最核心的资金来源。

  值得注意的是,与过往三年规模激增相比,PSL投放在今年二季度呈放缓态势。一季度,PSL投放量超过3000亿元,同比增速接近100%,但二季度投放量逐步下滑,规模仅与去年相当。

  兴业研究公司首席固定收益分析师徐寒飞认为,从近期政策走向来看,监管有推行棚改债来逐步替代央行PSL贷款的意图。2018年4月,财政部印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,鼓励地方政府通过发行专项债的方式,募集资金专门用于棚户区改造,偿债资金来源也是棚改项目对应的相关收入。

  “与PSL贷款相同的是,棚改专项债期限较长,甚至可超过15年。不同之处在于,PSL是结构性货币政策,而棚改专项债属于财政政策,更加透明且成本更低。”徐寒飞分析称。不过,由于PSL规模很大,短时间内棚改专项债难以迅速弥补PSL下滑缺口。一旦PSL明显收紧,会对房地产投资产生压力。

  三、四线楼市打战

  事实上,自2005年棚改实施以来,按照安置模式可划分为两个阶段。第一阶段为2005-2014年,安置模式以实物安置为主;第二阶段为2015年至今,安置模式重心逐渐转向货币化。而棚改货币化,架起了商品房去库存和基础货币投放之间的桥梁。

  易居研究院数据显示,2017年多省份上调货币化安置比例目标,或拉动全国货币化安置比例至60%,可消化商品房库存面积3.1亿平方米,占商品房销售面积的28%。出于加快城镇化的考量,过去三年投放在三、四线城市的棚改货币在2万亿元以上,当地居民获得货币补偿后,客观上助推了本地及周边城市房价上涨。

  在公众印象中,全国楼市最危险的区域是一、二线城市。然而实际上,缺乏人口、经济等基本面支撑的三、四线城市这轮房价大涨更令人难解。据不完全统计,目前已有扬州、唐山、常州等20个三、四线城市房价破万,很多分析人士将推手指向棚改货币化。

  2017年6月,三线城市新房价格同比涨幅近五年首超一、二线城市。今年6月15日国家统计局发布的70个大中城市房价变动情况显示,4个一线城市新房价格同比下降0.6%,31个二线城市新房价格同比上涨5.4%,35个三线城市新房价格同比涨幅仍达到6.0%。

  不愿透露姓名的业内人士表示,棚改彻底激活了三、四线楼市,随着房价上涨地价抬升,地方政府也有了还贷能力,就此完成从定向放水到房价大涨的循环。然而,房价涨幅越大,市场风险就越大。

  此外,由于针对收紧棚改融资的传闻,国开行做出的回应仅是撇清了关系,对于事实部分并未做出回应。浙商证券据此指出,棚改融资政策实际已发生改变,货币化安置比例下降是大势所趋。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,在棚改货币化安置进程中,三、四线城市出现了拆迁款被用于加杠杆买房的行为,与政策初衷不符。同时,由于去库存已达到比较理想的状态,棚改在这方面的作用有所下降。

  易居研究院综研中心总经理崔霁对新金融记者表示,随着去杠杆逐渐代替去库存成为焦点,国家层面对棚改货币化的表述已明显弱化,比如2018年政府工作报告指出今年棚改开工580万套,低于2016年和2017年目标。从今年地方两会情况来看,多省份棚改新开工目标较2017年有所降低,如海南、江西、陕西、甘肃等省份未来三年棚改规模不及过去一年,山东甚至已取消棚改货币化安置奖励。

  前述业内人士表示,随着三、四线城市去库存任务基本完成,棚改货币化将功成身退,大批投机者或被彻底套牢在三、四线城市里,等待他们的是闭门式收割。

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