海南楼市宣布全域限购 房地产调控再度升级

海南楼市宣布全域限购 房地产调控再度升级

  至诚财经网(www.zhicheng.com)4月24日讯

  4月22日,海南省突然召开新闻发布会,对商品住宅实施全域限购。海南省住建厅厅长霍巨燃在发布会宣布,实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。这意味着,海南房地产调控再度升级!

  海南实施全域限购

  4月22日晚,海南省突然召开发布会,对商品住宅实施全域限购。

  海南省当晚发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》),将实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购;严格限贷、限制转让和价格备案管理,取得不动产权证满5年后方可转让。

海南宣布全域限购

  根据《通知》,海南此次最严房地产调控政策从三大层面展开:

  1)只针对本市居民出售的房地产,主要包括五指山、保亭、琼中、白沙这4个中部生态核心区市县,建设的住房只能面向本市县居民家庭销售;

  2)对重点城市进行限购。海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;

  3)针对目前未实行限购的其他区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,需提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  海南省住建厅厅长霍巨燃在发布会上强调,自《通知》发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。同时,非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。关于引进人才的住房政策由海南省政府另行制定。

  另外,原先的信贷政策将继续延续,非本地户籍居民家庭在海南购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

  总体而言,如果想在海南买房,至少需要在海南缴2年的个税或社会保险,补缴社保、个税买住房行不通,满足后买房的首付比例要达到七成。如果购房人满足上述两点具备购买商品住宅的资格,住两年后也不能转手,至少要取得不动产权证满5年后方可交易。

  房地产仍是海南支柱产业

  需要说明的是,近十年来,房地产可以说是海南经济发展的支柱产业,而如今海南省正在摆脱对房地产的过度依赖。

  依据海南省统计局披露的数据,2014年至2017年,海南商品房成交额分别为935亿元、982亿元、1490亿元、2713亿元,合计达到了6124亿元。

  今年3月,中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中,海南的三亚和海口包揽前两名,其中三亚去年房地产开发投资甚至高于其GDP总量。

  需要指出的是,数据显示,2017年海南省商品房成交额同比上涨82%,当地人购买能力有限,其中不少是外地炒房资金,全国富裕人群购买力是海南房价上涨背后最基础的支撑力量,这也导致海南进几次出台的限购措施,主要针对外地人。

  为此,海南省官方已经表态,“调控房地产业,GDP以及财政收入会受到影响,这需要有‘壮士断腕’的决心。”

  从此次《通知》可以发现,海南正在逐步纠正财政过于依赖房地产市场的状况。《通知》指出,要实行最严格的节约用地制度,建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施,鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

  严跃进指出,上述政策表明了海南一方面防范价格炒作,另一方面要保障自由港用地,有保有压,对于符合新时代海南产业发展的供地肯定要支持,对于简单炒作的房地产用地则要严厉管控,体现了“房住不炒”的思路在今年海南改革开放的节点得到了比较好的贯彻和落实。

  如何看待此次房地产调控

  近期海南房地产调控政策不断加码,此次调控距离上一次政策出台还不到一个星期,2018年注定将是海南房地产市场调控非常严厉的一年。

  业内人士普遍认为,此次海南发布的限购政策,条件异常苛刻,包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段,这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市。同时,海南省楼市调控升级,符合该区域新定位新身份,从土地供应端到购买端的全面严控,将抑制海南楼市的投资投机需求,从而带来楼市非理性上扬的降温。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,海南建设自由贸易区和自由港之际,进行全省房地产调控是此前从未有过,其管控非常严厉,有助于稳定海南房地产市场的导向。

  中原地产首席分析师张大伟分析指出,海南发布了全岛自贸区、自由港的政策利好后,整体市场出现了投资需求上涨的非理性现象,开发商捂盘惜售,房价明显上涨,调控主要是为了抑制市场继续非理性上涨。

  华创证券认为,未来海南的旅游业将回归主业,限制房地产开放或将成为环境保护政策重点发力方向,规范房地产开发,还海南健康、清洁的旅游环境或将成为大概率事件。

  从需求端来看,海南试行人才强岛战略,通过构建完备的人才引进机制及培养管理机制,人才需求量不断增加,而对于住房的刚需性将提高海南对房地产整体需求;就供给端而言,未来海南土地供给量收紧。因此,人才引进和限制房地产开发造成土地供需失衡,房地产“稀缺性”凸显之下土地价值或将得到重估。

  中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华表示,海南地域空间小,经不起资金炒作,按目前的政策,多数人都没有购房资格,炒作已经不太可能了。

  邹琳华认为,用调控的手段切断炒房路径是一种短期的路径,时间一长,它的炒作热度就下降了,毕竟有发展潜力的区域也很多,近几年已经有雄安、北京副中心、粤港澳大湾区、海南自由港等,未来也还会有更多的区域获得国家的特别政策。

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