叶檀:跟着华夏幸福找到正确职业迁徙图

叶檀:跟着华夏幸福找到正确职业迁徙图

 

叶檀财经

  别说二线城市西安、南京了,就连浓眉大眼的北京和上海也加入全国抢人大战。西安房子销售暴涨五成,杭州买房开始摇号,房价上涨预期重燃。

  旧经济退出,新经济崛起,这是国家政策方向,也是产业升级的时代大趋势,房地产调控政策短期内不会改变。什么样的城市、什么样的产业是有前景?

  完美结合新经济与旧经济,就是——产业新城和特色小镇。

  华夏幸福聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、生物医药、新材料等新兴产业,提供金融服务,申请优惠政策,跟企业、政府共同构建新经济、新产业发展体系。

  华夏幸福不是房地产开发商,而是产业新城的缔造者和运营者。它不只建造城市作为新产业的载体,更是主动把新产业引入新城,作为城市发展的根基。

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图片来源:视觉中国

  新年伊始,云谷(固安)第6代全柔AMOLED生产线启动设备搬入。该生产线总投资262亿元,并拥有自主知识产权,计划于2018年年中全线“点亮”。

  在这方面,华夏幸福已经积累了十多年的经验。2002年,华夏幸福开始以固安为试点,随后拓展至香河、任丘、秦皇岛、张家口等地。2015年,华夏幸福全国铺开,异地复制,成为“产业新城运营商”。

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  异地复制 效果显著

  事实证明,华夏幸福产业园区异地复制效果非常显著。

  2011年以前,华夏幸福既有的10个新兴产业园区,主要集中在京津冀地区。2011年至2015年,新拓展的园区集中在京津冀地区和长三角地区。到了2016年,新拓展园区开始全面开花,长三角地区全面占优,并扩张至珠三角、成渝都市圈,以及河南、武汉等中部城市群。2017年,华夏幸福加快异地复制速度,新拓展的21个产业园区,只有河北逐鹿县属于京津冀区域,其余20个均为非京津冀项目。

  2011年以前,华夏幸福80%的产业园区都在京津冀地区,到2017年京津冀园区占比已经下降至50%以下,异地复制成果非常显著。

  异地产业园区不是“空壳城市”,签约入园的高新技术企业数量,以及新增签约投资额飙升。

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  2014年以前,华夏幸福新增签约入园企业中,京津冀地区占比高达90%以上,随后比例不断下滑;2017年,新增签约入园企业达到635家,其中京津冀占266家,占比下滑至41.89%。2015年以前,华夏幸福新增签约投资者中,京津冀地区占比高达90%以上,随后急剧下滑;2017年,新增签约投资额达到1650.6亿元,京津冀地区占712.63亿元,占比下滑至43.17%。

  华夏幸福异地复制成效很明显,京津冀以外区域销售额占比从上一年的7%大幅提升至23%。

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  赚钱的逻辑:园区产业发展

  为什么我们不关注其它房地产开发商,却偏要关注华夏幸福的异地复制能力呢?赚钱逻辑不同。

  普通的房地产开发商,主要业务模式建房子、卖房子,这两年开始向服务转型。楼市行情不好了,大不了囤几年地皮,还是不会亏钱,没有产业的异地复制。但是,华夏幸福不一样,建房子只是第一步,赚钱逻辑基于把高新产业企业引入园内。

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制图:叶檀财经

  首先,华夏幸福赚的钱来自园区配套住宅销售,这是最基础的收入,但也需要相关企业和人才进来,配套住宅才好卖。

  其次,华夏幸福提供产业服务,如招商引资、投资服务等,这项业务跟园区内企业数量和规模密切相关。

  最后,华夏幸福自持物业,证明他们对于未来发展的信心,物业增值完全依靠园区整体价值提升,最根本的还是园区产业发展情况。

  目前华夏幸福业务发展处于哪个阶段呢?中期,从产业服务收入就可以判断。

  2011年以来,华夏幸福产业服务收入飙升,由9.53亿升至230.86亿,2017年增速高达110.4%,其占总收入的比重由原来的12.23%攀升至38.71%。

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数据来源:公司历年财报 制图:叶檀财经

  现在知道为啥要关注华夏幸福异地复制能力了吧:园区内产业的发展情况跟公司收入密切相关,而产业的培育要比卖房子难多了,因此,我们需要关注非京津冀地区产业新城数量,更要关注这些地区签约入园企业数量和新增签约投资额。

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  未来:拥抱新经济 拥抱城市群

  有源头,才有活水。

  华夏幸福已经进入中期,园区内产业的发展壮大将提供源源不断的收入。华夏幸福产业新城和产业小镇的总体规模,以及新产业的发展就非常重要了。

  截止2017年,华夏幸福共有产业新城79个,产业小镇24个,覆盖全国12个省,45个城市。按照正式签订协议口径统计,华夏幸福共有产业新城54个,产业小镇6个,覆盖30个城市。

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来源:公司2017年财报

  纵观华夏幸福的布局节奏,其实跟我国城镇化发展水平,以及城市群和都市圈规划密切相关,相辅相成。

  2010年,我国城镇化率首次超过50%,从国际经验看,人口开始由小城市向大城市进一步集中,核心一线城市人口将会进一步增加。另外,中国也提出要以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,并先后批准了8个国家级城市群,包括长江中游城市群、中原城市群、成渝城市群等。

  在我国城镇化水平进入第二阶段时,华夏幸福果断布局京津冀城市群。以城市群为核心的新型城镇化纲要出台前后,华夏幸福又迅速布局中原城市群、成渝城市群,以及老牌的长三角城市群和珠三角城市群。

  最值得关注的就是长三角城市群规划,浙江、江苏、上海和安徽四省市都将促进长三角一体化写进了政府工作报告。

  根据《长江三角洲城市群发展规划》划定的范围,长三角城市群拥有1座超大城市、1座特大城市、13座大城市、9座中等城市和42座小城市。要创造联动发展新模式。发挥上海中心城市作用,推进南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波等都市圈同城化发展。

  在很短时间内,华夏幸福在长三角的布局,开始成规模的贡献业绩。2017年,以嘉善为标杆的环杭州区域和以来安为标杆的环南京区域,分别在3年和2年内实现销售额超百亿。

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图片来源:视觉中国

  重点打造软件信息、科技研发、影视传媒和商贸服务的嘉善区,今年新增签约入园企业93家,新增签约投资额135.98亿元。重点打造新型显示、新能源汽车及零部件、智能制造装备三大产业的来安区,今年域新增签约入园企业19家,新增签约投资额80.25亿元。

  华夏幸福的业绩相当不错。2017年,公司共实现销售收入1522.12亿元,同比增长26.50%,增速大幅跑赢行业绝大部分公司,销售额居行业第九,实力雄厚。此外,公司预收账款余额高达1324.76亿元,同比增长29.18%,这些都会在未来转化成利润,为公司业绩高速增长保驾护航。

  虽然投资量大,但良好的业绩增强了公司的偿债能力。截止2017年底,公司货币资金高达681亿元,同期短期负债仅为338亿元,短期负债覆盖比例高达2.0。此外,公司各种融资渠道畅通,包括非公开发行公司债券、中期票据、超短期融资、短期融资、境外债等等,公司PPP资产证券化也为公司提供了不少现金流。

  这对普通投资者的启示有何启示?

  在买房子和选职业方面,普通人基本可以跟着华夏幸福的布局节奏走,毕竟公司选的都是新兴产业,职业前景有保证;公司对政策研判能力强,选的城市有前景。

  拥抱新经济,卡位城市群,这是华夏幸福的未来,也可当作民众的职业、房产迁徙路线图。

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