任志强2018年房价预测:房产税跟房价是两回事


  至诚财经网(www.zhicheng.com)2月7日讯

  1月27日,“新时代 新思路”第九届中国地产领袖年会举行。在本次会议上,华远集团前董事长、华本企业家俱乐部荣誉理事长任志强对话北京师范大学金融研究院中心主任钟伟,就房地产领域最热的五个议题进行激烈的探讨,为观众奉上一出精彩绝伦的讨论会。

  一、2018年中国楼市究竟会怎么样?

  任志强:政府对政策的把控将决定2018年楼市,重要节点是2018年全国两会。

  钟伟:基于中央政府和地方政府的博弈,2018年楼市调控基本稳定,被迫会有松绑。

任志强预测2018年房价

  二、地产股在2018年走势如何?

  任志强:地产调控将深刻的影响地产股走势。日前,北京共有产权地产流拍,这是市场对政策的反映,政策和市场配合好,地产股就会好。

  钟伟:2018年一季度会比较好,尤其内房股。在排行榜上第11到第50名的房企非常有潜力,重点是那些综合运营能力较强、市场认可度更高、不以纯住宅扩张的增长企业。

  三、2018年是否会出台房产税,它跟房价有什么关系?如果落地,会在何时?

  钟伟:房产税今年出台绝无可能,不知道什么时候落地,房产税和房价是亲兄弟。

  任志强:中国人其实一直交房产税,新的房产税出台,首先要减少现在缴的一些税费。房产税不仅仅是立法上那么简单,还涉及中国人的实际情况。它跟房价是两回事儿,距离出台还早着呢。

  四、中国将进入存量地产时代,在地产管理模式,两位觉得该如何去做这个事情?

  任志强:中国进入存量市场,还有很长时间,新房市场需求仍然巨大。

  钟伟:中国房地产市场即将进入分化时代,豪宅需求,城市更新带来的改善需求,农村人进城购房需求,每个群体的购买能力都不同,要知道房子卖给谁。

  五、日前,国土部称:政府将不再是居住用地唯一提供者,那么中国的房价会降吗?

  任志强:房价是由市场决定。

  钟伟:根据过去十年的经历,政府垄断导致了房价上涨。未来供应主体多元化,这会改变垄断格局。不过,在土地用途、年限等方面会出现稀奇古怪的事情,可能会造成一定的混乱。

  以下为部分对话实录:

  主持人:进入第三个话题,谈谈房产税。有人说今年房产税会落地,任总不一定赞同。房产税跟房价有什么关系?如果要落地大概何时落地?怎么落法?具体会怎样收?欢迎钟教授回答。

  钟伟:谢谢,我也听说今年房地产税要落地,这是绝对不可能的。

  关于房产税可能是这样的,它需要通过一系列的环节,第一个环节人大要立法,立法之后列入2018年的重要工作,然后开始做草案,然后征求意见形成文本。这个过程不快。立法完了以后得找国家主席签字形成一个法案。

  但是国家主席签字后还能不能立即实施,地方政府要出台细则,因为房地产税被规定为地方税,中央只管立法,地方要落地细则。地方政府还要对比一下有什么所以,所以从立法到颁布,到细则可能要一段时间。所以各位可以相信的是关于房产税一定不是个阴谋,突然一觉起来就落地了,这跟依法治国是冲突的,不太可能。

  第二,什么时候我也不知道。房产税在2020年落地可能性不大。

  接下来说房产税就能是调控房价的长效机制,这是瞎掰。房产税跟房价不是翘翘板,它们是亲兄弟。高房价的地方房产税也高,比如说美国纽约,2%以上的房产税。有的美国中西部的州不太好的地方,房产税就是零点几。

  所以高房价的地方房产税也高,低房价的地方房产税也低。如果要把房产税看成是打击高房价的灵丹妙药,这不符合国际上已经出台的房产税的各个国家的实施的原则。你在中国要怎么收房产税呢?我也猜不出来,我觉得最后有可能就是第一套自用的普通住宅免税,从第二套开始收。

  所谓第一套自用的普通住宅按面积,比如140平米以下,按价格的中位数以下,有可能是这样的。但总体上来讲不应该把调控一个国家的。

  任志强:如果你说这样的大家都离婚了,一套房子税也收不出来。

  钟伟:这也有可能,因为在美国结婚率很低。所以总体来讲房产税的事情在今后两三年,无论是公众还是开发商都不用太忧虑,政府可能有预案的,但没有到现在就非得拿这个预案要落地的情况。

  也不可能突然袭击的,连五年规划都要征求公众的意见,房产税这么大的事不可能不广泛的征求公众意见的。

  主持人:好,钟教授回答完毕,房产税绝无可能,不知道什么时候落地,房产税和房价是亲兄弟。

  任志强:胡说八道,你们以为你们现在没交房产税呢?你们都交着房产税呢,傻呀?中国的房产税是1951年,我说的中国是中华人民共和国,再往前的话上海30年代就有了。1951年出台的房产税,而且是把房产税和地产税两个税合一变成了房产税。

  不是没交房产税,1956年公私合营以后这个房子都变成公家了,公家不能交税,就改成工商税,工商税从房产税剥离出来了。而后又加了一堆税,土地使用税、城市维护税、交易附加,都是从房产税里剥离出来的。你们以为你们没交,其实一直在交着。

  楼继伟提出过物业税,当时后面有一句话,告诉你要减免相应的税费,得把那些剥离出来的税费先砍掉。1986年有个人所得税的问题,我要买房子交税,个人住房不能交税,国际上任何一个收房产税的国家,从个人的购房动得减税。

  我为什么较附加税和城市维护税都从房产税分离,因为房产税唯一的目标就是要解决城市的问题和交易问题。各个国家的房产税都是干这个的,别以为你们没交。

  现在新提出来这个概念,把房产税变成房地产税,把“地”加进去了,地原来就收着税的,使用、占用、出让金,都是土地税,你说你没交吗?我不认为我们没有交房地产税,不管是房子还是地都你交税了。

  所以钟教授的一句话说得对,如果现在要再加一个房地产税,前面税收不减,后面再加一个,老百姓就会不满意了。他没有幸福感了,因为你在拼命加税。

  所以房地产税的问题不能仅仅是在立法上那么简单的,从立法上,从立法程序上,从过去税和后税关系上,都没有。我个人觉得不减税你们就别想,什么时候减税了有可能,他们认识到得把现在交的房地产税该减的先减了才能收。

  再说房地产税和房价有没有关系。美国在设立房地产税的时候定和指数叫100,现在是299,接近于300。从100到300,收了房地产税房价就涨?你们以为房地产税和房价不涨吗?两回事,因为人家减了其他的税,所以大家愿意交房产税。

  美国有个评比,哪个地区的个人所得税交的最多,最富的地区都是最好的,而那个地区的房价也最贵,因为那个地区的治安最好、教育最好、自然环境最好,因为钱就做这个用了。所以从哪儿收的地方税,用在哪儿以后,那个地方就好起来。

  国际上有个破窗理论,越破的地方越好,越好的地方就越好。这和房产税的道理一样的。也不要怕收房地产税,如果收了变成地方的税,像在美国很小的一个政府,他们的小政府决定了当地的税。所以你交的房产税一定是你生活条件更好的时候,但中国现在还不行。

  主持人:谢谢任总。

  钟伟:其实很多事情也不是像他说的那样。举个例子,比如说美国的房地产税务的问题,美国的大多数州来讲,收了房地产税务对房价没有关系。因为我们有一个错误的认识,1945年到现在,美国的房价复合增长3.45%,所以全美的城市加起来房价根物价一致,但是少数城市房价非常高,比如纽约、波士顿、旧金山、西雅图,远远高于美国平均的房价。

  从这个角度来看,从中国的角度来看也是一样的,房地产税真正的纳税主体可能是在少数的富裕城市,是高房价城市。就中国全国来讲房地产的价格永远商家,能不能跑赢物价还不太好说。因为过去有很多的税,中国的老百姓已经交了税,很多房地产税务不会增,或者应该减其他的税,这也是迟早的。尤其是中国的富裕家庭。

  任志强:我觉得理论家一般想的都是这样的做法,美国不管税高税低都是公平的。你可以说140平米不交税了,那我要交,农民怎么办?

  主持人:好的。

  钟伟:我想补充一下,房价的趋势是这样的。其实少部分热点城市如此,的确有其他的税收抵扣的,西方国家是如此的。第二,目前中国的财政收入当中,个人所得税的占比非常好。北京、上海,户籍人均一年交1000多块钱的税,我们有多少人是按照自己的收入做的?

  任志强:你交多少?

  钟伟:我交20多万。

  任志强:比我少多了。

  钟伟:因为你收入比我高。总体来讲在中国富裕阶层的税赋负担是非常低的。企业的税收大概占GDP,企业利润占GDP10%左右,这在全世界是偏低的。

  比如去年82.7万亿,但是中国的居民部门的税赋,尤其是中国富人的税赋是轻的,未来房地产指向的对象逃不掉的所得税、地产税、房产税都要有。无论你再怎么要求,这些税都逃避不掉。在中国未来也一样,只有死亡和税收,对所有人来说不可避免。

  任志强:十九大说了两个基本点,有一个改变,有两个没改变。没改变的最重要的,我们是初级发展阶段没变,第二个是发展中国家的地位没变。这两个在前面盯着告诉你不能对富人收税,因为这两个阶段告诉你没几个富人,还都是穷人。

  你要进入发达国家就要用发达国家的税率征税,要是在发展中国家的家就得按发展中国家确定税种,不能参考发达国家的对发展中国家,那要不要发展了?我们还实现不实现中国梦了?

  发展中国家的低基础的情况来看,确实和美国没法比,因为富人太少了,等富人多的时候就进入发达国家了,人均GDP和人均收入都上去了,自然个人所得税的比例就加大了。人都没富起来,怎么能加大呢?所以现在要加税就是抢劫。我觉得对穷人和富人可能都受不了。谢谢。

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