任志强看空2018年房价 地产股一波又一波的大涨


  至诚财经网(www.zhicheng.com)2月7日讯

  日前,任志强在“第十五届中国地产风云榜”上发表了10分钟的演讲,预言中国楼市有可能在2018年出现“三个下降”,被一批自媒体理解为“看空”。

  总结任志强的核心观点是:严格说起来2018年是没法预测的。假定按照现有的政策不变,比如说房地产政策不变、防范金融风险去杠杆的政策不变,则楼市将出现:第一,2018年房地产投资一定是下降;第二,房地产开发面积会下降;第三个,房价下降的城市会越来越多。

  任志强看空中国楼市不是没有原因的。从国家层面上看,国家似乎找到了高房价的病根,这次真的出手了,房价下跌有指望了。1月15日,国土部姜大明宣布,政府将不再是居住用地唯一提供者,言下之意是国家未来不再垄断住宅用地,诸如非房地产企业和集体土地都可以入市,建设租赁住房。随后合肥、广州、重庆等13个城市正式拉开了集体土地建租赁住房对外出租的试点。

地产股有哪些

  土地招拍挂模式被认为是高房价的病根,如今虽然没有全盘改革,但是国家“不再垄断土地”的态度已然宣告了对高房价动刀的决心。而任志强更是预言,未来土地或极有可能像很多发达国家一样“私有化”。

  从银行层面来看,部分银行暂停开发贷,开发商降价卖房潮即将来临。为防范房地产金融风险,去企业高杠杆,银监会出手了--商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

  众所周知房地产作为国民经济的支柱产业之一,承担着经济增速的巨大贡献。从统计的数据来看,2017年有超过一半的贷款流向了房地产市场。所以,银监会下发的通知其主要意图清晰可见:未来不给或尽量少给房地产企业房贷,诸如资质不全的企业是一毛钱都不要给。据透露,随后全国部分银行即宣布暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。

  给本就钱紧的房地产企业的命运又蒙上了一层阴霾。业内专家分析,2018年是房地产企业偿贷高峰期,两股力量的叠加将直接加速业内并购潮和中小开发企业倒闭现象,更不排除很多开发商面临资金压力选择降价抛房,以量换价的做法。

  总而言之,近期中国房地产市场较此前表现较为冷清,反映到股市上,地产股应该总体走低。但从近几个月的实际表现来看,地产股却出现了一波又一波的大涨,着实奇怪。

  业内人士表示,总体上看,地产股是跟着股市大势运行的,大盘走势是影响地产股的主要因素。比如,2015年上半年,地产股与大盘一起上涨。

  其次,地产股还受到房地产政策、市场的影响,这是次要因素。政策宽松,楼市上行阶段,有利于地产股上涨。其中,地产股对房地产政策更为敏感 ,一般而言,在政策由紧转松的初期,此时楼市还没有回暖,地产股开始提前上涨了,比如2014年3月两会政府工作报告提出实行房地产“分类调控”。而在政策由松到紧,楼市还没明显降温时,地产股已经开始走弱了;比如,2009年12月房产新政、2013年2月国五条新政。

  最后,具体地产股,还受到具体企业基本面的影响,尤其是业绩。

  回顾这一轮房地产短周期,2016年楼市最火爆,全国新房销量与均价增速较快,2017年继续增长,但成交量与均价增速放缓。2016年9月30日住建部开会部署部分城市(圈了16个城市)的调控工作,标志着政策转向。

  然而,直至2017年,港股中的内房股才开始出现罕见的暴涨行情。直至2017年四季度,A股中地产股才开始大涨。过去三个月,A股主流地产股上涨了五成左右,远超A股总体涨幅。

  究其原因,主要源于企业基本面显着改善、业绩提升,同时地产股在大涨之前估值低偏,处于价格洼地。另外,还有一个典型现象,作为过去两个月地产股大涨的带头大哥泰禾,拉了几个涨停板,居然始于老板公开声称2018年业绩将翻番,销售额的目标是2000亿元。

  但是,大家必须明白一点,2016年楼市最热、开发商销量增幅最大、项目利润较高,这主要反映在房企2017年年报中。而2017年销售业绩虽仍强劲,但很多房企2016年在一线和强二线拿了较多高价地,很难赚到钱,这将反映到2018年年报中。至于很多房企仍在参与的“军备竞赛”,2018年继续激进拿地,则2019年将“吃不了兜着走”。

  近几个月地产股暴涨,打破了以往的规律,在政策收紧信号如此明显的情况之下,居然来了一波暴涨,显然有些夸张了,可归为异常现象。这在过去几十年的历史上,是从未有过的异常现象。这也折射出本轮房地产上涨行情之大,让部分市场参与者(购房者、开发商、金融机构)神魂颠倒、纸醉金迷、贪婪无度。而这些,恰恰是房地产泡沫的特征!

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