任泽平最新观点:房价连续上涨快20年已经见顶?

任泽平最新观点:房价连续上涨快20年已经见顶?

  至诚财经网(www.zhicheng.com)12月5日讯

  中国有13.8亿人,可能有12亿人都在谈房子。

  关于这个全民话题,2015年高喊“一线城市房价将翻番”的方正证券首席经济学家任泽平又有了新发现,前几天在上海听了任博士的现场分享。

  怎么判断房价走势?

  任泽平说就三句话:房地产周期判断长期看人口、中期看土地、短期看金融。

  对任泽平这个人,还是颇为欣赏的,不为别的,就冲他观点鲜明,敢说敢为就值得珍惜。因为,一般来说,这样的分析师都活不长久。

任泽平最新观点2017

  而且他还有另外一个特点,那就是身体力行,他看好股票,就自己下海投身券商,他看好房价上涨,据所知,他在2015年也买房了。这要是看错了,不是把自己也坑进去了。

  不过,任泽平不仅活下来了,而且越来越受追捧,继2014年率先提出“5000点不是梦”一战成名后,他在房地产领域也开始了预言帝的生涯。 2015年他旗帜鲜明地亮出观点,未来10年,一线城市房价将翻番。结果不到两年,像上海等地的房价差不多已经翻番了。

  到2017年,任博士又有了惊爆的发现,前两天,他在上海就和大家聊了聊房子那点事。

  房价见顶了吗?

  据任博士透露,差不多在下个月也就是金秋10月,他就要出一本书,叫《房地产周期研究》,把大家关注的一些热点问题都作了一番梳理。 首先一个问题是,如果从1998年房改开始算起,这房价已经连续涨了快20年,到现在是不是已经见顶了?

  说到房价,这在中国可是个永恒的话题,中国有13.8亿人,可能有12亿人都在谈论这个话题。

  对于房价是不是已经见顶这个问题,任泽平的回答清晰有力:你看看纽约、伦敦,看看国内一线大城市,房价是一直在涨。

  任博士反问说,在你要说房价见顶前,我能先问你两个问题吗,今后货币会不会不再超发了?为什么说房价涨多了,而不是说货币发多了?

  任泽平认为,放在长周期的视角下,货币超发的因素不可忽视。

  过去30多年,M2(广义货币)增量巨大,我们是1998年开始房改的,那到2016年,全国平均房价比1998年增长了3.9倍,但是我们的M2供应呢,增长了15倍。

  过去30年,M2的复合增长率在20%左右,有什么能跑赢它的呢,只有核心资产,比如核心地段的房子,最好的上市公司股票。

  任泽平结合他的买房经历,和大家伙聊起了买房的血泪史。

  任博士说,10年前,北京上海的房价,你们还记得吗。他是2008年在北京买了第一套房,第一套房嘛,到处看,到处比较,所以他对当时北京各地的房价记忆犹新。

  当年,北五环房价在6?7000,亚运村四、五环间,1万,实验二小学区房,不到2万。

  10年前,北京上海的房子均价在1万,你有100万,就可以全款买一套,而且当时都是可以首付20%。你买上10套,到现在,早就实现小目标了。

  更早一点,在80年代,万元户就是有钱人,在北京,当时5000块就可以买一套四合院,现在呢,上亿。

  所以,任泽平感慨,放在长期的历史长河中,货币的贬值是惊人的。对于房价,你可以发现,那些微小的波动,其实可以忽略不计。

  三句话判断房价

  到底怎么判断房价走势,这个问题很复杂,千万不能用一种逻辑,或是一种方法去框定。

  任泽平总结出来的方法,就是三句话,房地产周期的判断长期看人口、中期看土地、短期看金融。

  用这个方法,可以去判断房价会不会涨?什么时候涨?哪里会涨?

  所有的这些问题都可以纳入到这一个框架解释,什么地方房价会涨?人口流入的地方,房价长期会涨。

  那么,现在中国的人口流向又是一个什么样的态势呢?

  任博士的团队研究了美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度等等,都可以发现无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。为什么?

  因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利。

  中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移。

  根据海通证券研究所数据,截至2016年,我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口。

  在最近的6年来,我国总人口增加了4180万,其中约15%的新增常住人口分布在一线城市,逾40%分布在二线城市。

  因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集,这一趋势并未改变。

  任博士判断,不仅过去十年,未来二十年仍然会如此。

  从非户籍人口比重来看,人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区,大多位于珠三角和长三角,包括4个一线城市,8个二线城市和8个三四线城市。

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  同时,结构上有点分化,部分城市人口流入速度在放缓,北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%,均比10-13年低了5%左右;

  但深圳和广州近三年的常住人口增幅分别接近9%和12%,较之前三年大幅提高。

  可能也正因此,有人跟任泽平提问,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?

  任泽平说了,东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多。

任泽平最新观点2017

来源方正证券

  过去100年,日本大的都市圈占日本人口的比重,是不断上升的。

  美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不紧张,但人还是在不断往大的都市圈流入。

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来源方正证券

  第二,中期看土地,其实说得是供给,这个地方人口是在不断流入,如果说政府不供地会怎么走?大涨。

  根据查到的资料来看,现在一线城市的土地供应按计划来看,是要比往年高出一些。

  比如,上海的“十三五”规划(2016年-2020年)显示,期间,上海计划供应5500公顷住宅土地,可提供住房约170万套。平均年供应1100公顷左右。

  北京市也喊出了未来五年供应6000公顷住宅用地的目标,年均供应1200公顷。这个指标都比往年计划高出一些,但问题是,计划不落实等于空弹。

  根据同策房产的统计,2017上半年上海土地供应量创下5年来新低,上半年上海土地公示87幅,合计301.71公顷,环比大幅下滑53%,同比略微下滑1个百分点。

  从供应结构上看,纯宅地推出30幅,合计148.37公顷,环比、同比分别下滑36%、13%。

任泽平最新观点2017

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  北京也是一样,土地供应计划完成情况不仅是不理想,而是差了一大截,经营性土地只成交242公顷。

  应该说,在完不成计划这件事上,北京早已经是惯犯了,多年都是如此,雷声大雨点小。

  比如,在历史上,2014年北京市计划供地总量为5150公顷,实际完成建设用地3161公顷,完成了计划的61.4%;2015年,北京市计划供地4600公顷,实际完成建设用地2300公顷,完成计划的50%。

  2016年,北京实际住宅用地供应降至469公顷,仅完成计划的不到四成。

  而今年,计划是要供应住宅用地约1000公顷的。因此,北京市委书记蔡奇近日在部署工作时明确作出要求,2017年已经确定的土地供应计划,各区要完成。

  这就意味着,按计划,下半年北京,上海供地都要大爆发了,最终会如何,大家可且拭目以待。

  出手或就在明年

  第三,短期看金融。

  这个地方人口在不断流入,政府还不怎么供地,又开始用货币放水刺激了,那么这个地方房价会怎么样,爆涨。

  任博士认为,过去两年合肥、南京就是很好的例证。 反过来说,现在调节房地产,采用限购,限贷,提高首付,提高房贷利率等手段,这就是金融上的不利。

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  从数据也可以看出,今年上半年一线城市房价没涨,北京上海二手房价还有微跌,根据国家统计局公布的二手房价格月度环比,从相关城市本轮环比下跌始点起计算各月累计跌幅。

  二手房价格环比下跌的城市,共计11个。京津冀地区跌幅最大,上海、南京的房价也出现一定程度回调,分别为-0.5%和-0.1%。

  三四线城市房产在上半年有过一波爆发,但自8月以来44城地产销量增速逐旬下滑,月度销量同比增速也回落至-27%,其中18个三四线城市销量增速降至-9%,表明地产需求整体低迷。

  任泽平之前曾在一次演讲中明确表示,房价短期调整预计会到2018年下半年。

  对于2018年之后的房地产市场,任泽平认为,取决于房地产市场长效机制的建立,像房产税的推出等。

  “长效机制如果能得以建立,2018年后的房价走势会平稳,否则之后可能会出现报复性上涨。”

  那么,换句话说,如果没有其它的拢动因素,那么到明年年中或会是一个较好的购房时机。

  任泽平认为,这里面有个18个月周期,和土地财政有关,超过18个月,地方政府会扛不住,土地财政会面临压力。

  除非未来通过房地产税替代土地财政,那样地方政府就缺少刺激房价的动机。

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