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未来房价走势分析预测 中国人口迁移对房价有何影响

2017-10-12 11:07:33    来源:凤凰财知道

  至诚财经网(www.zhicheng.com)10月12日讯

  根据对美国日本人口流动的趋势研究,可以发现人口迁移呈两大阶段:

  第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。

  第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

  值得注意的是,在第一阶段到第二阶段过程中,会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象,但不改变大的趋势。这也就是意味着,控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的,而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。

  这是国际城市化进程中人口迁移的基本规律。继《控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》后,本文继续详述相关的逻辑和证据。这对理解未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

  1、国际人口迁移规律

  1.1 美国人口迁移

  美国城市化历程漫长,期间城乡划分标准多次调整。当前城市的基本定义为:50000人以上的城市化区域(Urbanization Areas,UAs),和2500-50000人的城市簇(Urban Clusters,UCs)。1790-1840年,美国城市化率从5.1%缓慢增至10.8%;之后城市化进程明显加快,到1880年代初期达到30%,到1910年代末期达到50%,到1970年达73.6%;之后城市化速度放缓,到2010年为80.7%。

  基于经济社会高度联系的城市功能联系思想,美国人口调查局于1910年开始逐渐形成都会区统计(Metropolitan Statistical Areas,最小规模为5万人以上)。1910-2010年,美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中,美国人口郊区化和大都会区化态势明显。

未来房价走势预测

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