西安房价走势2017分析:西安房价是虚高还是合理?

西安房价走势2017分析:西安房价是虚高还是合理?
  至诚财经网(www.zhicheng.com)09月26日讯

  西安房价走势2017分析:西安房价是虚高还是合理?

  当“万”字头项目在西安市场越来越多时,购房者直接惊呼西安的房价都这么贵了,一时难以接受。面对日益走高的房价,购房者心存疑惑,影响房价上涨的因素有哪些,西安的房价到底是虚高还是合理?

西安房价走势最新消息

  记者通过与周边成都、郑州、武汉、兰州等省会城市,从城市人口总数、GDP、人均收入等重要参考指标进行对比,分析西安房价算不算高,是否应该及时买入。

  郑州与西安人均收入相差不多

  房价高出2000余元

  易居房地产研究院近日发布《2017上半年全国100个大中城市房价收入比排名》研究报告(以下简称《排名》),其中可见,郑州以11.6排名第15位,成都和西安均为8.1,分列第40、41位,兰州以8.0位列第43位。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国实际情况,报告认为我国房价收入比保持在6.5~7.5属合理区间。

  纵观这几个城市,均属省会城市,成都、兰州与西安比值相近,说明从人均收入和房价来讲差异不大;而郑州11.6的比值足以表明,对于郑州购房者而言,购房压力要大于在以上三个城市买房。

  根据此前郑州市统计局发布的《2016年郑州市国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年,郑州城镇居民人均收入33214元,而依据易居发布的《排名》,郑州2017年上半年的平均房价为11488元/平方米;来自国家统计局西安调查队的调查显示,2016年,西安城镇居民人均可支配收入35630元,《排名》显示的西安2017年上半年的平均房价8932元/平方米。由上述两组数据可见,在人均收入相差不多的前提下,郑州的房价高于西安2556元/平方米。

  人均GDP与房价正相关

  目前西安房价处于适中状态

  GDP(国内生产总值)是衡量一个城市经济水平的重要指标,也是影响房价的基本因素。简单来说,就是城市GDP总量越高,人均GDP有可能越来越高,人均GDP越高,消费力越高,承受房价也越高。

  记者从此前媒体公布的2017年上半年全国省会城市经济总量和经济增速排行榜来看,成都以6111.4亿元排名第二,武汉以6019.08亿元排名第三,郑州以4040.23亿元排名第七,西安以3304.8亿元位列全国省会城市第九名,兰州以1108.1亿元排名较后,而在经济增速成都8.2%、郑州8.1%不相上下,西安7.8%、武汉7.5%相差不大,而在名义增速方面,西安远超其他以上几个城市,事实说明大西安发展正在加速追赶。

  人均GDP方面,从中商产业研究院整理数据分析,2016年,武汉人均GDP为112302元,郑州为83543元,成都为77470元,西安为71875元,西安和成都最为接近。克尔瑞、易居研究院发布的2017年上半年百城商品住宅成交价排名中,武汉成交均价为10002元/平方米,郑州成交均价为11488元/平方米,成都成交均价9394元/平方米,西安为8932元/平方米。通过对比发现,各城市人均GDP和住宅成交均价基本处于正比例关系,因此,西安目前住宅房价也处于适中状态。

  人口增速将直接影响房价

  西安或许还未到“天花板”

  人口的走向可以作为楼市房价的一个风向标,人口大量流入房价必然会水涨船高,人口流出也会引起房价下跌。

  首先,从西安周边郑州、成都、武汉等省会城市常住人口总数来看,中商产业研究院数据显示,2016年,成都常住人口约1591万,武汉约1076万,郑州约972万,西安约883万,从城市人口量级来看,西安人口基础较为薄弱,人口经济贡献相应薄弱。

  记者从郑州某媒体发布的2009年到2014年省会城市人口流动数据看出,郑州这5年流入人口185万,成都人口流入156万,武汉流入123万,而西安仅为19万。这也侧面印证西安2016年之前的近五年房价都基本没有上涨,而周边省会城市房价却在一直上涨。

  今年,各个城市都在上演“抢人大战”,中国城市研究报告数据显示,2017年全国省会城市人口吸引力排行榜前十名分别是广州市、成都市、杭州市、郑州市、武汉市、西安市、长沙市、南京市、南宁市和昆明市。这意味着,西安将打破多年不变的人口状态,加强人口的流动性,大力引进人才吸附人口。

  今年2月份以来,西安多次放宽落户政策,人口流入初见成效,随着大量人口流入,将进一步扩大对住房的需求,也将再一次刺激房价。以成都、武汉、郑州为鉴,西安目前的房价或许还没有到“天花板”。

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