未来房价走势分析预测:这些城市房价上涨动力大?

未来房价走势分析预测:这些城市房价上涨动力大?

  至诚财经网(www.zhicheng.com)09月23日讯

  未来房价如何走?没有人能十分准确的预测,但大致的趋势,还是有迹可循。“短期看政策,中期看土地,长期看人口。”中国中心城市房价的涨跌,一直遵循着这个逻辑,目前来看暂时也不会变。那么,未来哪些城市房价上涨动力比较大呢?

  一、短期看政策

  自去年国庆以来,中央和地方政府连续出台调控文件,楼市遭遇前所未有的打击。

  比如北京,3月份以来直接楼市调控政策就有十二道,间接调控的政策更是数不胜数,其他热点一二线城市包括部分三四线城市发布的政策也不在少数。限购限贷和限卖的城市已经多达40余个。

  这些政策都在释放一个信号:中国中心城市的房价,短期内房价必须横盘。不会大涨,也不会大跌。

  下表是根据国家统计局公布的3月份以来的二手房房价环比涨跌指数,可以看出,中心城市的房价基本都在高位小幅震荡,符合预期。

未来房价走势预测

  政策的松紧,直接决定了楼市的好坏,已经毋庸置疑。

  二、中期看土地

  中期看土地,因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。

  西部、东北、中部地区一些三四线城市,人口稀少且不断流失,土地供应却持续增加,这些城市的房价长期处于低位,未来走弱是大概率事件。

  中心城市,由于人口增加购房需求不断,土地供应量必须相应增多,才能够控制房价,一旦供不应求,房价只能向上。

  以下是中国指数研究院公布的中心城市2017年土地供应、交易和溢价等数据,透过这份数据,我们来看看中心城市中期房价到底是个什么走势。

未来房价走势预测

  上图可以看到,2017年1-8月北京、重庆的住宅用地供应量暴增,相比于去年同期分别增加了703%、161%。

  十个重点城市中,除了北京、重庆住宅供应量增加外,广州、上海、武汉相比于去年同期,也有不同程度的增加,分别增加了44%、38%、15%。

  南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供应量同比都是负数,尤其是深圳,今年前8个月尚无住宅土地入市,导致住宅用地供应量同比下跌了100%。

  这主要是深圳陆地面积较小,基本上已无地可供应,为了应对这种尴尬,深圳市政府一方面加快城市更新项目批准步伐,另一方面加快建设轨道交通,连接东莞、惠州。

  这并不能改变中心区的购房需求,深圳实际管控人口已有2100万,与北上广是同一个级别,面积只有北京的1/8、上海的1/3,广州的1/4。

  因此,可以说,深圳是中国大陆地区供需矛盾最严重的城市,是房价最不可能出现实质性下跌的中心城市。

  成都住宅土地供应量下跌也非常厉害,相比去年下滑了63%,南京、杭州、天津分别同比下跌了2%、11%、31%。从土地供应量来看,深圳、成都、南京、杭州、天津的房价,未来除了涨还是涨。

  再看今年中心城市拍地溢价率情况。

未来房价走势预测

  深圳由于今年尚无住宅土地入市,无法统计数据。广州8月份没有住宅用地入市,无法统计前8月溢价率同比。

  上图可以看到,溢价率最高的是成都,今年前8个月住宅土地溢价率高达94%,然后是武汉、杭州、北京、重庆、天津、上海。

  因此,从1~8月的土地供应量和溢价率来看,全国10个重点城市中期房价依然看涨,尤其是深圳、成都,上涨空间非常大。

  三、长期看人口

  最后,我们再来看看上面提到的10个重点城市人口变化情况。长期看人口,因为一个城市持续有人来,才会产生足够多的购房需求,房价才会上涨。

  中国的城市化实际上是已经演变成大城市化,全国人口都纷纷涌入北京、上海、广州、深圳、成都、南京、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等二十多个中心城市。

  由于各地统计局中的常住人口是政府政绩考核指标,可信度不大,因此我们采用相对准确的小学生作为人口增减的分析指标。

未来房价走势预测

  从上图可以看到,第二部分提到的10个重点城市人口增长都还不错,尤其是深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州,增幅都在20%以上。苏州人口暴增是由于统计口径变化,合肥期间吞并了巢湖,导致人口也出现了暴增。

  成都人口增幅和2016年吞并简阳市有关,但即便忽略这个因素,成都的人口增幅也不会差。

  上图虽然说的是过去几年人口变化情况,但能够体现的是这些城市对人口的吸引强度,从而推测未来人口增幅情况。

  因此,从人口数据来看,中国二十多个中心城市的房价,长期仍看涨。若再结合土地供应量,未来房价涨幅排名前五的应该是深圳、成都、南京、武汉、杭州。

返回顶部

返回首页