13城试点租住房改革 重拳打压高房价高租金

13城试点租住房改革 重拳打压高房价高租金
  至诚财经网(www.zhicheng.com)08月31日讯

  继九部门启动12个城市租赁改革试点后,国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。业内人士分析认为,多部门围绕租住房改革密集出台政策,释放出重要信号,表示出中央加大房地产改革的决心。

住房租赁试点

  13个试点市都是房价上涨较快城市

  为什么选择北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都试点?分析人士认为,本次选择的13个试点城市基本囊括本轮房价上涨较快城市,对需求侧的把握极为精准。

  “此次是要在超大、特大城市和住房城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中,按照地方自愿原则,部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。”国土资源部土地利用司负责人对记者说,作为人口净流入的代表性城市,这些城市租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力相对较强。

  据住建部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代,与新市民旺盛的住房租赁需求相比,我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。

  链家研究院院长杨现领认为,对于住房库存较为短缺、人口净流入速度较快、房价较高、服务业占比超过50%的城市,需要通过发展租赁市场以保证住房供给。

  在土地市场引入招拍挂制度后,我国土地制度“城乡二元”结构不断加剧。一方面,热点一二线城市宅地供应异常紧缺,地价飙升;另一方面,在耕地红线的高压线下,大城市国有土地总量已经触顶。唯有集体建设用地入市,才能在缓解城市供地压力的同时,盘活农村最大一笔资产。

  将满足什么群体的租房需求

  在复旦大学发展与政策研究中心主任陆铭看来,构建城乡统一的建设用地市场将拓展我国集体土地用途,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快我国城镇化进程,有利于构建实现房地产市场平稳健康发展的长效机制。

  “集体土地上建设租赁住房,主要是为满足新市民过渡性的居住需求。国家层面上,这个试点政策主要是面向供给侧的,要解决三个一亿人的需求。”南京市住房保障和房产管理局局长郭宏定对记者说,从2014年到2020年,江苏省将有800万农业转移人口进城落户,仅在南京江北新区就有50万农村人口市民化,这将给住房保障带来巨大需求。

  “近年来,广州平均每年接收20多万名非广州生源大学生入户,加上广州籍生源接近30万新毕业留穗大学生,呈逐年递增趋势。”广东省房地产行业协会会长王韶表示。

  事实上,为增加保障性租赁住房的供应,2012年1月,国土资源部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。北京陆续启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个试点项目。

  作为集体建设用地进行租赁住房建设首批试点城市,几年来北京、上海项目效果良好,增加了住宅用地来源和租赁住房供给,拓宽了集体经济组织和农民增收渠道。“从试点的有益经验看,能够支撑扩大试点工作。”国土资源部土地利用司负责人说。

  对平抑高房价高租金影响几何

  受访的业内人士认为,13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,意味着未来将有一大批低成本土地入市,这对于抑制高房价、高租金或产生一定作用。

  “租赁房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出让的国有建设用地上,从而降低了租赁房屋的建设和运营成本,租金水平会大大低于现有市场房源。”杨现领说。

  据易居智库研究总监严跃进测算,国有土地购置成本占房价的三分之一至三分之二,加上如由村镇集体经济组织参与开发的话,部分建安成本也可省略,综合算下来,此类租赁房源与现有同类房源相比,租金水平或将降40%至70%,对平抑市场价格将产生较大影响。

  “房租下降的前提是获取项目的成本下降,政策从供给端进行改革,扩大租赁房来源,对短期租金的上涨会有所抑制,也有利于降低开发成本,我们会密切关注,积极参与。”旭辉领寓国际副总裁高杰说。

  杨现领建议,未来政府应进一步降低开发、交易租赁房产的相关税费,以保障各项租赁利好政策的落地,从而在住房租赁市场建立低成本的流通体系。

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  与“小产权房”完全不同

  利用集体建设用地建设租赁住房试点有哪些刚性约束,何以说与“小产权房”完全不同?

  国土资源部土地利用司负责人表示:试点方案有两项内容需要着重强调:一是项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不占用耕地。二是发挥政府主导作用的同时,必须尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

  我们注意到,目前网上有极个别声音提到“小产权房”问题。集体租赁住房与“小产权房”有本质区别。一个是依法依规,一个违法违规,不能混为一谈。集体租赁住房,用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划“三大规划”,经依法批准建设,依法实施不动产登记,而且只用于租赁。“小产权房”本身就不是一个法律概念,既涉及违法用地,又涉及违法建设和违法销售,产权不受法律保护。

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  集体建设用地入市须放大三大红利

  利用集体建设用地建设租赁住房,这一新的土地政策有利于我国供给侧结构性改革,可为城市住房租赁市场开辟新的天地;有利于降低城市租赁住房成本,缓解年轻人的生活压力;有利于农村集体经济组织和农民增加土地收益。落实试点方案要着眼于放大上述三大红利。

  过去,我国农村土地不能直接转化为城市住房用地,以至于农村土地资源利用受到限制。实施这一政策后,试点城市可以从乡镇集体建设用地中寻求新的住房租赁用地,这将进一步缓解城市供地压力,促进城市租赁住房结构逐步调整。有助于商品房和租赁房的均衡发展,促使住房市场向租售并举转变,降低普通百姓的租赁住房成本。

  不仅如此,集体土地上建设租赁住房,还可以盘活农村土地资源,有利于增加村民集体收益,有利于提高土地使用效率,让农村集体建设用地价格更趋合理,盘活农村土地资源,带动农村经济发展,也让农村集体得到实惠,使农民的钱袋子鼓起来,促进农村居民的城市化。

  推进试点工作,争取放大红利的同时,还要着力避免出现歪嘴和尚念经的情况,尤其是耕地红线不可逾越,环境底线不容突破,不可借机开发小产权房。

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