邱代伦:实体商业是自己打垮自己,不怪电商


  这位商业地产耕耘者,用理想,用情怀,用干货,给众多商业地产人分享了一堂课,他教会予我们的不仅仅是实操功夫,更重要的是商业的“魂”。

  他,刚踏入五十知天命的年纪,却仍胸怀一个宏伟梦想;他把自己比作“疯子”,疯狂到要用未来40年建一座“城”。他过去花了整整十年试错,终于给他摸索出一部“十年规划”。

  他知道,要做好商业地产,就要像老中医一样学会把脉,理清楚地块的地脉、文脉、商脉与人脉。他拥有丰富的从商经验,从法律人跨界到投资人,现在成为佛山创意产业园的创始人:邱代伦。

  但他给创意园现状的评价,却打趣用“痛苦”来形容。而他对创意园的未来却极具抱负:一群有意思的人,在一个有意思的地方,做有意思的事情,赚有意思的钱,过有意思的生活!

  这位有着十余年经验的商业地产耕耘者,用理想,用情怀,用干货,给众多商业地产人分享了一堂课,他将教会予我们的,不仅仅是实操层面的功夫,更重要的,是商业的“魂”。

  当急于求成的浮躁心态,正弥漫在如今中国商业地产。矛盾的是,这恰好是个亟需沉下心才能做好的行业。产出与回报诱惑当前,如何端平这碗水,是商业地产人需要学习的课题。

  对着“这碗水”,“疯子”般的他会给出什么样的答案?他梦想中的创意园未来会变成怎样?在他眼中,中国商业地产如何才能更美好的发展?接下来,请看赢商网对佛山创意园董事长邱代伦的——2017最强音:

佛山创意产业园邱代伦

  最强音之行业:实体商业是自己打垮自己,不怪电商!

  赢商网:如果用一个词总结2016年,您会用哪个词?

  邱代伦:严格来讲,是开始有点意思。

  什么是“有意思”?来这里既有吃喝玩乐,又可以创业、“溜”孩子,还有音乐厅、艺术文化展、灯光公园……

  商业项目最理想的状态是一站式解决消费者所需,而且是真正节省时间的。我来这个地方,花费最少时间成本、最少资金投入,却有最大收获,一举多得,这叫“有意思”。

  赢商网:用一个词概括2017年,您会用哪个词?

  邱代伦:灾后重建。希望2017年更有意思。国内什么资源都有,但没有结合,资源很浪费,我希望中国在未来10-20年,把商场真正做出国外水平,就足够了。

  事实上,国内实体商业并不是被电商打垮。有一些商业本来就“老弱病残”, 稍微一点风就感冒了,只能怪自己身体太弱,而不是风太大。电商,不外乎只是一种手段,谁说实体商业就不能做电商?

  赢商网:站在行业角度,您觉得2017年有哪些机会点?

  邱代伦:2017年机会很大,很多商场会继续关门,电商也将出现焦灼状态,电子商务和实体商业相互渗透,只有专注于做好产品的企业,才可能存活。

  做商业地产的人一定要有牺牲精神,要思考怎么把人吸引过来,如果人来了还赚不到钱,那就是商家的问题。商家产品不好,人就不会来,这是恶性循环。

  吸引人流,最重要的还是,产品,产品,产品。

  赢商网:对于促进行业发展,您有什么好建议?

  邱代伦:做好自己的事情。最近看新闻,一个80多岁老头,儿子自小得了脑偏瘫,他养儿子50年,不离不弃,我觉得这就是英雄,没有把责任推给社会。

  商业地产也是一样,把自己的商场做好就是最大贡献。我们都要明白自己在做什么,想办法做好产品,多吸引人流。

  吸引人流,就要做到当地第一。至少有一两个产品在当地是有话语权的,否则很难吸引人流。而且每个产品一定要有主力店,没有主力店就无法形成生态链,量变才能带来质变。

  赢商网:您认为目前行业内,有什么值得借鉴?

  邱代伦:归根结底还是人性化。人性化很庞大,文化、生态都属于人性化范畴。

  在国内,K11有点意思,把商场开成画廊,只是空间有限;芳草地也还行,但还需要时间来沉淀和完善。我觉得向他们学习就很有意思,学习怎么把“有意思”真正做出来。

  最强音之企业:做商业,一定要有情怀,工匠精神

  赢商网:2017年正好是佛山创意产业园创立第十个年头,这十年您会如何评价?

  邱代伦:我觉得很痛苦。做文化艺术产业最大痛苦是招人。很多人根本不懂,我对文化艺术的要求很高。乔布斯睡了几年的地铺,原因是什么?没有找到好的床,所以他随便拿个东西应付下,我们现在就是这种状况。

  这十年如果让我打分,我给45分。我的理想状态是100分,每天10万人流。以此类推,及格线60分是什么概念?就是每天6万人流。2017年目标是日均客流达到5万人。

  而且在我看来,创意园有望成为佛山第二商业中心。

  赢商网:这45分里,您最大收获是什么?

  邱代伦:最大收获就是,我已经找到要走的路。

  每接手一块地都会迷茫,我们唯一的本事就是解读迷茫。地块性质其实早已安排好了,是做商业还是住宅,是工业还是农用地,我们不是要去改变它,而是顺势而为解读它。

  做商业地产,就是要像老中医一样学会把脉。把脉有四脉:人脉、地脉、文脉、商脉。这四脉都清楚了,你就知道要做什么。

  · 人脉,是指什么人群会在这个地方活动、生活和交易。

  · 地脉,指的是地理空间、位置、环境和交通。

  · 文脉,是指它的历史和承载的文化。每块地都有故事,我们如何挖掘?

  · 还有商脉,指的就是产业。服务业有很多业态,生活/生产/文化产业等,到底适合做什么业态,这需要把脉。

  真正的把脉,是把地块读懂。书读百遍、其意自现;对于地块,起码也要围绕它走上成千上万遍,才能读懂地块,做好产品,吸引人流,否则商场不可能旺起来。

  但土地只是载体,产品才是内容。产品有意思,这个地方才有意思。把产品做到极致,让产品形成业态,让业态做成生态,形成生态链,这才有吸引力。

  比如佛山创意产业园这块地,以前是旧工厂,我们要做的就是工业故事,体现工业文明。所以星巴克、海底捞在这里开的就是工业风店铺;这里的零售也主要是买手店、原创设计师店。

  我把了十年的脉,现在总算搞清楚我要做什么,这是我最大的收获。未来我想把这个地方做到100分,今明两年做到60分。

  赢商网:2017年佛山创意园的发展思路是什么?

  邱代伦:创意园是我的终极目标。商业类型有很多种,我们是属于变废为宝,化腐朽为神奇的一类。我想做的,就是让这些旧工厂或特殊资产,甚至烂尾楼,能够发挥它应有的价值,变得有意思。

  这些旧厂房都是因为产业升级而陷入破产状态,形成不良资产、困境资产、特殊资产。我想用商业+文化+科技+生态的方式,找到解决特殊资产的路径,而不是简单做个商场。我要让别人知道,我是专门做特殊资产改造的,这是我的目的。

  赢商网:您如何将特殊资产,变废为宝?

  邱代伦:变废为宝,就是将原本失去使用价值的困境资产赋予全新的商业文化价值。简单理解,就是让它变得有意思,有意思才有人愿意来。

  商业的核心价值,是生产人流的能力;商业的本质,是你的内容让人喜欢来。

  我的理解是,流量积攒一定程度才会变成人气,人气持续一定时间才会形成气场,气场长期持续凝聚才会形成磁场。

  什么是磁场?广州的北京路有磁场,王府井有磁场,人们满怀期待要去的地方,就是有磁场。但人很奇怪,他不是去看东西,而是去看人,人越多的地方越想去,去了之后就会掏钱买一堆东西,回去后发现没什么用,这叫集体无意识。

  所以做商业就是让很多人来,能够让人产生购买冲动,那就成功。这是理想状态下的商业。目前中国人的消费习惯还不是很理性,我认为这个阶段起码还要持续十年。

  基于这个市场判断,我给创意园设定的2017目标,就是增加人流。我认为要将一块商业地从生变成熟,不是一两年就能完成的,需要一个长期的过程。

  所以做商业地产一定要有情怀,否则就没有长远的追求。

  什么是情怀?准备过一辈子,就是有情怀。比如结婚,将所有感情变成亲情,就是情怀;而做商业,则是把交流、交易,最后变成交情。怀着交情的心态去交易,这就叫有情怀。

  赢商网:2017年,创意园将全力以赴的大事件有哪些?

  邱代伦:2017年有三件大事要完成。

  第一件事,是把不夜城做好,让它在佛山有话语权,成为佛山第一个不夜城。不夜城的概念是塑造四条街:美食一条街、酒吧一条街、休闲一条街;外加国际化,打造一条洋人街。

  对于美食一条街,目前我们已有60家餐饮店;2017年将增加到100家,其中包括餐吧、酒吧、咖啡厅等,数量提升的同时,质量也要同步。

  我的想法是,引进世界级的餐饮品牌,米其林餐厅就是我们的目标,希望在4年后能够引进一家。品类规划比例是,5%是国际级品牌、35%是国家级品牌、20%是省级品牌、10%是本地品牌、另外30%是创新型品牌。

  第二件事是要建儿童游乐城,与悠游堂合作,打造佛山最大的儿童乐园,争取2017年儿童节开业。我的十年规划里,还计划在创意园里打造教育城。

  第三件事,2017年3月29日是创意园十周年纪念日,我将发布创意园下一个十年规划,简单来说,就是要完成十件大事,这非常重要。我想用40年时间,做出一座商业中心,不惜代价去完成。

  规划的这十件事是同时进行的,但不是说要立刻呈现,每个产品需要的时间沉淀是不一样的。每完成一件就加十分。前十年辛辛苦苦只做到45分,到60分就是质的转变。

  但这十件事真正做起来,难度很大。比如步行和停车就是问题,过去我做梦都梦到天天被人骂,说停车位不够,现在我们就在扩建停车场。作为商家,要为结果负责,所以我最终以人流来决定分数。

  赢商网:请谈谈您的十年规划。

  邱代伦:十年规划,相当于十个产品,每年完成一件。

  第一年,即2017年,开始打造不夜城;最让我欣慰的就是已汇集60家餐饮品牌,而不夜城的真正任务是吃、喝、玩、乐、游、娱、购,24小时都有消费,才是不夜城,目前已有海底捞是24小时营业。

  第二年,开始打造教育城,目前已有40多家教育机构进驻,在佛山算是最密集了。

  第三年,打造创业城。目前佛山创意园已获得“国家级科技企业孵化器”的金牌称号,也汇集了一千多家中小型企业,基础已有,接下来最重要的是做扎实。

  第四年,打造买手购物城。与其他购物中心不同,佛山创意园强调的是买手店或设计师品牌。

  第五年,我希望是灯光艺术公园,让夜晚比白天更精彩。

  第六年,我希望它做成一个国家级文化园区。

  第七年,打造体育运动公园。

  第八年,打造音乐公园,这实际上是一个活动、音乐、会展平台。

  第九年,打造洋人街。这不是一两年能够完成的,因此目前已在筹备。佛山正走向国际化,我们要提前九年植入这种基因。

  第十年,打造生态城和旅游景区,我想拿下“国家4A级旅游景区”称号。

  赢商网:佛山创意产业园开业十年,这十年给你带来的经验和教训有什么?

  邱代伦:过去十年盲打莽撞,留给我的最大教训就是急于求成。希望一年内把所有事情做完,结果就什么都没完成。

  因此我用十年试错,发现长期的规划、战略很重要。商业一定要打持久战,低于10年的计划基本不叫计划,做好20年的规划才是对商家负责。

  就算在成熟商圈,没有十年计划就是耍流氓,没有好产品、没有用长期、持续的心思去做,没有工匠精神,都是很难做好的。所以我的商业目标,是打造一个提供健康生活方式的地方,做健康生活方式的领跑者,商业本质是有意思,有意思的业态,就一定能够聚集有意思的人。

  做了这么久我才发现,只有用心把情感融入这片土地,它才会散发幽香,对人有吸引力。倘若不爱这个地方,怨气也会散发出来,所以作为老板,一定要爱惜自己这块地。

  最强音之个人:商业就像玩游戏,幸福来源于成就感

  赢商网:商业吸引您的地方在哪?

  邱代伦:像玩游戏一样,马上会有评价系统给你打分。商业也一样有交易评价,这种快感让我很享受。成就感是幸福的源泉,而成就感源于评价系统。

  商业很好玩,因为评价系统很及时。看到很多人愿意来这个地方,很多人在这里开心消费,就很有成就感,能够帮助很多人解决吃喝玩乐游购娱的问题。

  赢商网:多年的从商经历,给您带来哪些收获?

  邱代伦:信用最重要。商业是经营无形资产,实际上就是经营信用,所以最关键是要靠借力,不是靠给力。有信用才有借力,只有借力打力,才能成功。

  佛山创意产业园董事长邱代伦的十大金句

  1、商业项目最理想的状态,是一站式解决消费者所需,而且是真正节省时间的。

  2、实体商业不是被电商打垮的。只能怪自己身体太弱,而不是风太大。

  3、吸引人流,最重要的还是,产品,产品,产品。

  4、至少要有一两个产品在当地是有话语权的,否则很难吸引人流。而且每个产品一定要有主力店,没有主力店就无法形成生态链,量变才能带来质变。

  5、把产品做到极致,让产品形成业态,让业态做成生态,形成生态链,这才有吸引力。

  6、做商业地产,就是要像老中医一样学会把脉。把脉有四脉:人脉、地脉、文脉、商脉。

  7、商业的核心价值,是生产人流的能力;商业的本质,是你的内容让人喜欢来。

  8、什么是情怀?准备过一辈子,就是有情怀。比如结婚,将所有感情变成亲情,就是情怀;而做商业,则是把交流、交易,最后变成交情。

  9、作为商家,要为结果负责,所以我最终以人流来决定分数。

  10、我用十年试错,发现长期的规划、战略很重要。商业一定要打持久战,低于10年的计划基本不叫计划,做好20年的规划才是对商家负责。

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