谭浩俊:2016房地产去库存靠什么?政府政策?

谭浩俊:2016房地产去库存靠什么?政府政策?

2016房地产去库存
 
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  至诚财经网(www.zhicheng.com)02月27日讯

  如果开发商能够拿出比较好的姿态,去库存的进度会快很多。反之,过度依赖政策的作用,效果不会太好。所以,去库存决不能只依靠政府和政策使劲,还需要开发商的大力配合,并拿出实实在在的举动和行动来。

  自2月22日起,除了北京、上海、广州等一线城市,全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策,传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。而据媒体统计,截至目前,全国已有超过130个城市出台去库存新政。

  作为今年的五大任务之一,去库存的效果,毫无疑问对经济的稳定和安全至关重要。但是,既然作为五大任务之一,且排在去产能之后,列为五大任务的第二大任务,不仅说明其重要,也说明其艰难。

  而从目前的实际情况来看,去库存的重任似乎全部落在了各级政府的身上,成为政府的压力。而作为商品房库存主角的开发企业,倒变得逍遥自在,没有任何的压力和负担。相反,一些开发商还在趁机寻找涨价机会,试图从去库存中获得更多利益。

  据《人民日报》对业内人士采访传递的信息,无论是相关职能部门还是研究机构,都对开发商降价持不乐观态度,而开发商则明确表示不会降价,即便降价,也是暂时的一种促销措施。也就是说,在房地产新政面前,稳价或涨价才是“主流”。很显然,这是比去库存还要严重的问题。

  事实也是如此,自房地产市场进入低迷以来,尽管很多开发商都面临资金链断裂的风险,但是,表现得最着急的,却不是开发商,而是政府。一方面,房地产市场低迷,意味着政府依赖“土地财政”的希望破灭了,靠地生财的渠道堵塞了,要想再搞政绩工程、再让GDP快速增长,难度将越来越大。因此,都在想方设法刺激房地产市场;

  另一方面,开发商资金链断裂,受伤害的不只是开发企业,还有为其提供担保、互保、联保的其他企业,尤其是政府融资平台,以及在手的土地可能出现晒地皮。自然,政府就可能比开发商还要紧张和担心了。一旦开发商出现资金链断裂的问题,就有可能引发区域性金融风险,这当然是地方政府最不希望看到的现象了。

  问题在于,去库存是一项非常重要和紧迫的任务,如果担子只压在政府身上,压在政府不断地推政策、出措施身上,而开发商不卖力、不尽心,甚至还想借助政策之力,完成一次捞钱“工程”,这对去库存来说,是相当不利的,甚至为给以后房地产市场的发展留下隐患。

  应当说,在政策层面,已经到了见底的地步了,降低首付比例、提高公积金贷款率、出台商业贷款政策、给予购房财政补贴、降低或取消商品房购房或转让环节的相关税收、鼓励农民工进城买房等等。这些政策,如果放在以往,早就把房地产市场推得风生水起、一派热闹景象了。

  可是,从实际效果来看,并不明显,特别是库存问题比较严重的三、四线城市,几乎没有反应。当下房地产市场的“热闹”劲,更多的表现在一线城市,且主要表现在北上广深等少数几个城市。也就是说,多数城市还是以清冷为主,去库存的迹象不明显。也许,正是因为在这样的状态下,绝大多数城市都在想方设法从政策上找出路,出台各种各样去库存的政策措施。

  我们说,政策当然是去库存不可忽视的重要方面,但是,仅有政策支撑,开发商却无动于衷,甚至采取了与政策相反的态度,那去库存的压力就不可谓不大了。而政策的作用,也会在开发商的不配合、不支持下,效率严重打折。要知道,按照房地产市场现状以及经济可承受的能力,去库存的政策已经很难再有更多空间了,也不适合继续放宽和放松了。

  接下来就要看开发商的态度,看开发商是否愿意去库存了。如果开发商愿意去库存、希望去库存,就应当从价格上做些让步,从价格上对买房者形成一定的购买欲望,那么,去库存就有希望了。在此基础上,再鼓励农民进城买房,才有可能。

  有专家预言,房地产去库存可能要6.5年时间。我不知道,这个时间是如何算出来的。按照目前开发商的态度和购房者的意愿,这不是一个可以信任的数据。如果开发商能够拿出比较好的姿态,去库存的进度会快很多。反之,过度依赖政策的作用,效果不会太好。所以,去库存决不能只依靠政府和政策使劲,还需要开发商的大力配合,并拿出实实在在的举动和行动来。

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