房地产行业:政策契机加重大拐点 五股爆发在即

房地产行业:政策契机加重大拐点 五股爆发在即

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       至诚财经网(www.zhicheng.com)08月21日讯

  房地产销售稳步回升 板块相对估值上行
 
  货币供给回升、经济弱平衡,通胀小幅回升:7月M2同比增13.3%,比上月升1.5个百分点;CPI同比增1.6%;美元兑人民币汇价期末6.1172;PMI为50.0%,比上月小幅回落;进出口总额同比降8.2%;贸易顺差430亿美元。
 
  行业形势
 
  7月一二线城市土地成交环比回落:7月一二线土地累计成交2.28亿平,同比减30.5%,比上月升0.34个百分点,当月成交土地0.36亿平,环比减9.49%。
 
  新开工和销售增速同向变动且增速差扩大:7月新开工和商品房销售累计分别同比减16.8%和升6.1%,分别比上月降1.0和升2.2个百分点。两者增速差扩大。
 
  开发商结余资金增速回升:7月开发商资金来源与房地产投资之差累计1.67万亿,同比降10.0%,比上月升1.22个百分点。
 
  地产A对H股溢价:龙头地产A股15年PE动态10.8倍,较龙头H股PE溢价41.0%。
 
  销售增速继续回升,房价环比继续上涨:7月购地、销售和新开工分别累计同比降32.0%,升6.1%和降16.8%。7月百城住宅平均价格10685元/平,同比降1.38%,比上月升1.32个百分点;环比升0.54%,增速有所缩小。
 
  估值和投资
 
  8月19日,板块2015年PE(TTM)24.4倍。行业面临政策、基本面向上契机,当前地产PE对A股PE溢价率为17.7%。行业估值较前期回升。

 
  信达地产:集团协同再下一城 模式独特尽享蓝海
 
  信达地产 600657
 
  研究机构:平安证券 分析师:王琳,杨侃 撰写日期:2015-08-13
 
  投资要点
 
  事项:公司公告与实际控制人中国信达及关联方信达资本于2015年8月签署《宁波宝能信投资合伙企业(有限合伙)合伙协议》,共同发起设立基金。基金认缴规模28.01亿元。同时公司作为有限合伙人认缴5000万元。基金投资期限不超过3年,将以股权和债权形式投资与深圳市中林科技产业园南区项目。
 
  平安观点:集团协同再下一城,金融地产模式独特:此次公司与集团跟投成立并购基金,是继广东嘉粤承债式收购打通集团协作后,又一次开创性的协同模式。此次并购基金旨在深圳地区进行项目并购业务,信达地产(咨询 买卖)进行跟投分享收益,并将在项目开发过程中进行监管,我们预计公司也将收取一定的监管费用,实现与集团协同的创新金融地产模式。
 
  中国信达拥有大量资源,公司轻资产掘金蓝海:中国信达业务中不良资产业务的非金融业务60%涉及房地产业务。投资与资产管理业务也曾参与上海百联等大型资产包竞买,其中包含丰富地产业务机会,都为信达地产的发展提供大量资源。同时,随着房地产行业进入震荡周期,中小开发商存在大量融资及收购机会,信达地产都将以跟投、监管或代建的方式进行协同,增加公司中间业务收入,同时实现轻资产扩张。
 
  销售规模再上台阶,2015年有望实现100亿元:公司土地储备自2013年起发力,目前已进入销售的收获阶段,2015年预计实现销售金额100亿元。同时携信达集团的融资支持,公司以基金的方式获取广州及合肥项目,再次聚焦核心一二线城市,同时强化了公司在珠三角的资源优势,助力未来销售规模再上台阶。
 
  上调评级至“强烈推荐”,看好公司独特发展模式:在传统地产开发企业盈利增速下滑之际,中小企业经营困难为擅长不良资产处理业务的信达集团提供大量业务,也为公司提供协同机会,由于在协同中公司不用投入本金,有望实现轻资产扩张,深圳项目落地预示公司协同加速推进,上调评级由“推荐”到“强烈推荐”。预计公司2015及2016年EPS为0.59和0.70元,对应PE为12.2和10.3倍。
 
  风险提示:协同进程慢于预期。

 
  深振业A:公司发展提速 受益国资整合
 
  深振业A 000006
 
  研究机构:财达证券 分析师:财达证券研究所 撰写日期:2015-07-28
 
  摘要:
 
  公司是深圳市国资委下属房地产企业,受益于深圳市国资改革。
 
  深圳市国资委直属企业中,拥有房地产资源的公司数量很多,且较为分散,土地规模大,存在整合的必要。而根据深圳市国企改革方案中的“一体两翼”布局,即打造以基础性产业为主体,金融准金融等现代服务业和战略性新兴产业为“两翼”的特色产业体系,其中基础性产业包括公共事业类企业及房地产开发等。
 
  地产板块将很有可能成为深圳市国资改革的重点方面。公司是国资委直属的两家房地产企业之一,2014年深圳市国资委通过深圳市远致投资有限公司对振业集团进行增持,此外公司与国资委旗下另一企业——深圳地铁集团的项目合作已经启动。从整合地产资源的角度来看,振业集团有望逐步成为深圳市地产板块国企改革的平台。
 
  2015年3月以来一线城市房地产市场迅速回暖,深圳更是成为领军城市,在成交、价格等方面增速连月居前。公司在深圳地区土地资源丰富,2015年可结算资源增长,毛利率企稳回升。公司与地铁集团合作打造地铁公园项目“锦荟PARK”预计将于今年下半年开盘,项目特色定位于稀缺的“地铁入户”以及“私家体育公园”,项目价值得到提升。
 
  深圳地铁集团尚未上市,且旗下有大量的优质土地资源,寻找一家上市公司合作作为融资平台,是公司未来发展的途径之一,该项目的成功合作也为公司与深圳地铁集团未来合作打下良好的基础。
 
  目前,公司业务发展提速,深圳楼市迎来迅速回暖,考虑公司有可能成为深圳国资整合的平台,预计2015、2016、2017年EPS分别为0.57、1.1和1.4元,首次覆盖,给予增持评级。

 
  新湖中宝:互金生态系统在ToB端迈出关键一步
 
  新湖中宝 600208
 
  研究机构:广发证券分析师:乐加栋,郭镇 撰写日期:2015-08-10
 
  核心观点:
 
  地产结算毛利率回升 投资收益持续向好
 
  报告期内,公司收入较大幅度上升,得益于地产结算放量和商业贸易好转,预计全年地产结算100亿元。结算毛利率升至33.28%。权益法核算的长期股权投资(温州银行、新湖控股、盛京银行)收益2.66亿元,同比增46%,互金生态系统的深耕将对旗下金融企业经营业绩产生促进作用。
 
  销售拿地符合预期 财务保持稳健
 
  上半年销售43亿元,下半年位于上海内环内青蓝国际项目将开盘,总货值90亿元,全年销售有望达到计划的130亿元。拿地以一二级联动为主。公司融资能力强大,非公开发行已获核准,公司债持续推进,财务稳健。
 
  预计公司15、16年EPS分别为0.17、0.22元,维持“买入”评级
 
  公司全年业绩和销售增长均有保障。互联网金控生态系统在C端布局不断深入,与Wind资讯合作意味着在B端布局的突破,同时也继续获取国内外优质金融股权资源,进一步完善互金生态系统的搭建。公司强大的融资能力为“地产+互联网金控”发展战略奠定良好基础。
 
  风险提示
 
  下半年房地产市场负向波动。与Wind资讯合作进度慢于预期。

 
  世联行:积极布局互联网+
 
  世联行 002285
 
  研究机构:中国银河 分析师:胡华如 撰写日期:2015-07-22
 
  核心观点:
 
  积极布局互联网+:公司7月21日发布公告,正在筹划深圳市前海住哪儿网络科技有限公司(以下简称“微家”),公司拟以现金方式向微家增资扩股,拟合计出资1500万元,增资完成后世联行(咨询 买卖)持有微家37.5%的股权。各方已于2015年7月17日签署了《合作框架协议》,公司拟委托中介机构尽职调查,最终确认目标公司的估值和增资金额。
 
  进入住宅存量资产管理领域:公司7月10日发布公告,正在筹划收购上海晟曜资产管理有限公司(以下简称“晟曜资产”),公司将以现金方式增资晟曜资产,合计出资4000万元,增资完成后将持有70%的股权。各方已于2015年7月9日签署了《合作意向书》。晟曜资产经历10多年发展,已形成了较为成熟的社区资产服务业务体系,在上海地区也具有一定市场地位,公司通过此次收购将进入存量住宅资产管理的全新领域,探索和尝试高净值客户服务。
 
  微家的看点在于租赁平台和租客社交:微家是深圳一家品牌合租公寓运营公司,为租户提供高性价比的居住产品、高增值服务及线上线下的社交体验,也包括租赁管理、装修家居、物业保养、代缴费用、房屋销售在内的资产管理服务。得益于创始股东在深圳社区资产服务及高端涉外租赁领域9年多的经营沉淀,微家已经构建了完善的互联网租赁管理平台,包括自主研发的房源租客及工程管理系统、互联网营销渠道及客服系统、以及基于移动互联网的租客社交服务。
 
  社区服务业务空间巨大:根据我们的测算,截止到14年底我国城市地区的住宅约152亿平方米,按全国平均销售价格换算,城市住宅市值约120万亿(这里还不包括土地、在建工程等)。住宅存量资产管理是社区服务业务的重要内容。
 
  晟曜资产在践行新型的物业资产管理方式,既没有传统物业公司的包袱,也没有繁琐的架构和体系,它扎根于社区,通过在合适的社区设立服务中心,在封闭的单个社区内以面对面的方式,为业主进行物业资产管理。到目前有50多个社区资产管理中心和网点,服务于50000名业主,管理着超过1200套中高端物业。公司控股晟曜资产后将优化完善其经营模式,在全国其他区域落地,实现1到100的迅速扩张。
 
  有基本面也有弹性、维持推荐评级:由于公司传统业务增长较快,金融服务、电商和资产服务业务发展顺利,公司预测上半年净利润增长0-30%,我们预计在15%左右。公司基本面有良好的支撑,当前股价对应的PB不到10倍,从国外平台型的对标公司估值来看是明显低估。我们预计公司15-17年EPS分别为0.35、0.42和0.54元,维持公司推荐评级。
 
  风险提示:公司新业务拓展不顺,行业竞争加剧。

 
  南国置业:携手房融探索互联网+ 与电建整合或将加快
 
  南国置业 002305
 
  研究机构:中银国际证券 分析师:田世欣,袁豪 撰写日期:2015-07-14
 
  携手武汉房融网,打造“互联网+商业地产”模式。7月13日,公司与武汉房融签订《战略合作协议》,后者为一家拟在全国中小企业股份转让系统挂牌的房产金融电子商务服务供应商,双方约定将在互联网金融服务、互联网技术服务、增资入股三方面合作,公司将借此整合线上线下资源、打造全方位满足业主、商户、银行相关合作机构的金融云平台,探索互联网+商业地产的模式。
 
  南国更高级别管理层上任,加速电建与南国的资产整合。今年3月,级别更高的电建地产党委副书记薛志勇上任南国臵业总经理,有利于南国获得大股东更充分的支持,并将加快电建与南国的资产整合速度。此外,薛总在上任的近4个月中,已经成功牵头中印文化合作项目以及若干拿地项目等,对公司推动作用显著。
 
  多事件预示整合或将加速,预计后续销售及业绩快速增长。目前电建地产超700万平米土储及200亿元年销售能力,远大于目前南国近180万平米土储及20-30亿元的年销售规模,若整合南国业绩增长将大幅加速;同时,从近期南国总经理更换、控股股东拟增持、昭觉寺项目并表以及大股东等比例参与定增等事件来看,电建地产对南国臵业重视程度正逐步增加,预计后续双方的资源整合节奏将加快。
 
  依靠优秀的商业管理能力,打造轻资产的管理输出模式。南国臵业是一家以城市综合体及专业家具卖场为主要产品线的商业地产开发及管理运营公司,形成自己独特的商业地产开发运营模式,包括持有、销售、租售并举和售后包租。基于公司优秀的商业地产管理能力,公司后续也计划将打造轻资产的商业地产管理输出模式,有望塑造另一个可持续发展的业绩贡献点。
 
  我们看好公司后续与电建的整合,上调15-17年销售收入预测,并分别上调同期每股收益预测分别至0.47元、0.66元和0.85元,目前15年市盈率仅11.8倍,目标价由5.00元上调至8.05元,相当于17倍15年市盈率以及36%的净资产溢价,评级由持有上调至买入。

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