快餐式住宅建筑进入未老先衰 成为楼市定时炸弹

快餐式住宅建筑进入未老先衰 成为楼市定时炸弹

近期,社会高度关注城市危旧房安全问题。日前,记者在东部一些率先实施改革开放的城市调查中发现,建于上世纪70--90年代的“快餐式”住宅建筑,正陆续进入“未老先衰”的状态,未来可能形成危楼,成为城市管理的“定时炸弹”。  

相关专家表示,这些房子到底有多少,危害程度多大?亟需排查摸底、制定“拆弹”措施。  

多地危楼隐患时有爆发  

本刊记者对近年来国内一些地方出现的事故进行调查并梳理,发现塌楼事件并非个案。2009年8月,河北石家庄(楼盘)市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌,17人遇难;2011年,哈尔滨(楼盘)市南岗区一栋6层住宅一侧发生垮塌,所幸没有重大伤亡;2012年12月,交付20余年的宁波(楼盘)市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌,造成1死1伤;2013年5月,福建福州(楼盘)市一栋建于上世纪70年代的建筑突然坍塌……  

每次塌楼事件后,当地都有群众向媒体投诉,称自己所住的地方有不同程度的危房存在。这几天,多地的住房和城市建设局的咨询电话也成了“热线”,各类有关房屋安全的信访件大幅增加。4月初,浙江奉化塌楼事件后,仅杭州(楼盘)市拱墅区住房和城市建设局4月8日一上午就交办了10件,是平时的5倍。  

广州(楼盘)市国土房管局统计数据显示,从2010年10月到2011年9月一年间,广州全市12个区(地级市)新增危房约1014幢,建筑面积约92746平方米。在每月的新增危房中,几乎超过六成是砖木结构。其中,绝大部分被鉴定为C级局部危房,D级整幢危房占的比例较小。  

宁波市住房与城乡建设委员会副主任褚建平告诉本刊记者,他们曾经在一年前针对20年以上房龄的老房在全市范围开展全面大排查,共检查城乡房屋176061幢,其中17800幢房屋存在不同程度的安全隐患,占排查总量的10%。另外,经业主提出申请、相关鉴定机构受理鉴定城乡房屋1743幢,也绝大多数存在各种安全隐患。  

“快餐式”建筑进入“质量报复期”

专家指出,上世纪80年代后,广东、浙江、山东等沿海改革先行地区的城镇化建设提速,一批“快餐式”楼房密集建成。如今,许多楼房的建设年龄已经陆续达到20年、30年。由于先天不足,后天装修过频、维护不够等原因,良莠不齐的建筑进入“质量报复周期”。  

一些建筑专家说,按照我国《民用建筑设计通则》的规定,一般性建筑的耐久年限为50年到100年。然而,现实生活中,很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。  

从全国多地排查情况来看,存在安全隐患的房屋主要集中在上世纪80--90年代初建成使用的老小区,1995年前交付房屋,以砖混结构为主,且多处于城市中心地段。专家指出,砖混结构危旧房主要有以下几个方面共性缺陷:本文来源:瞭望观察网  

一是住宅建设标准较低。上世纪80--90年代的住宅设计,执行的是国家颁布的《住宅建设标准》(1983年)、《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)(1986年)标准,当时国家标准对抗震设防还没有强制性要求,采用的设计规范、施工工艺、建筑材料标准较低。  

二是施工工艺相对落后。部分房屋在建造施工时,对砖基础防潮处理工艺简单,造成砖基础受潮后强度受到影响;部分房屋承重墙采用的标准砖和砌筑砂浆强度偏低,影响承重墙体强度;楼面普遍采用预制多孔板工艺,整体性较弱。  

沿海城市的一些建筑业内人士表示,上世纪八九十年代,市场经济刚刚起步,由于规范标准体系跟不上建设速度,很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识,就从“稻田”直接上了脚手架。加上技术和资金方面原因,建筑工程质量很难得到保证。同时,一些建筑公司为追求利润,不惜偷工减料,当时也出现一些“豆腐渣”工程。  

三是后期使用管理不当。随着城镇化进程的加快和城市人口的急剧扩展,使得处于中心城区的老旧住宅频繁交易,为满足不同购房者的个性化需求或追求经济利益的最大化,加上对房屋安全缺乏常识性认识,违规装修、野蛮装修时有发生。如敲拆承重墙体或承重构件、底层破墙开店等,严重损坏房屋主体结构的整体性与安全性。  

此外,1998年底实行住房制度改革、结束福利分房制度后,原房管部门和自管房建设单位在房改前实施的正常维修保养工作,没有得到有效延续,多业主房屋维修责任难以落实,造成有些房屋年久失修。  

四是受周边环境的综合影响。由于这些老旧小区普遍处于城市中心区,其周边道路及配套经多次改造完善,路面标高大幅提高,交通流量快速增加,再加上低洼积水,均在不同程度上加剧了对房屋的侵蚀和不均匀沉降。  

危房处置成“天下第一难”?  

调查发现,危房产生原因涉及多个方面,但改造又不能一蹴而就,需要本楼及周边居民同意,还涉及小区规划、多部门协调等。这些问题造成了很多危房一直拖着。  

一些基层住房和城乡建设部门负责人告诉本刊记者,目前各地对危房的处置大致有三种思路:一是住户集资,原地重建,规费、配套费等涉及政府费用的免缴;二是结合区域规划,纳入新建范围,如果周边有新建规划,尽量把危房容纳进去;三是对情况紧迫的危房,政府回购“兜底”。  

据介绍,危房重建除需要相关部门的层层审批,还必须首先征得危险楼层所有住户同意,以及涉及所在幢的四周界限的签字同意,二者缺一不可。如果四周签不下来,规划部门没办法同意。  

比如,杭州市朝晖六区67幢楼房建于1984年,1993年被鉴定为“局部严重损坏房屋”,于2013年被认定为C级危房。对之的危房改造,其产权方为浙江工业大学,学校房产科处长王雷表示,推倒重建需要所有住户同意,目前来看住在五六楼的住户希望重建,因为希望以后能坐上电梯。但是住在一楼的大部分是老人,不愿意再为此折腾。  

不少城市的危旧小区与此一样,政府部门和产权单位能做的工作也很有限,是否能推倒重建不是他们说了算。他们能做的就是对房子进行加固,但常遭到居民联名反对,因此工作难开展。王雷说,“现在只能坚持每年对房子检测,去年一年检测费用就花了十万,都由学校承担。”此外,就是加强预警工作,学校有段时间一度每天派社区保安在楼房附件加强巡逻,确保一旦发生情况迅速行动。“人命关天的事,我们也希望早日找到解决办法,免得天天提心吊胆。”

许多业内人士一致认为,上世纪七八十年代很多楼房都没有明确的建设标准和规范,当时建房子无监理,地基、间距都没有明确规定,甚至建房都不打桩。建筑标准欠缺,施工队建设资质差,监督管理不到位等都为房屋质量埋下隐患。与此同时,责任不明晰、方法不统一、资金难筹措让危房解危进展缓慢,遭遇较大困境。  

排查摸底宜尽快  

本刊记者在调查中发现,危房引起重视,动辄要用“血”的代价来换取,而目前到底有多少危旧房,没有一个权威部门能真正说清楚。一些街道工作人员说,这几年来不断有群众反映房子质量问题,已经成为影响社会稳定的重要原因之一。但到底有多少是危房,又要怎么处理,都没弄清楚。  

杭州市房屋安全鉴定事务管理中心副主任李向峰向本刊记者介绍说,据房屋产权登记信息,杭州市五城区70--90年代建造的住宅约有14000幢。目前,杭州市的房屋安全管理重点主要在这些房屋,已要求各区尽快完善排查工作。  

据多座城市的有关部门负责人介绍,目前,危旧房摸排主要实行属地管理,有危险、有问题的楼房重点观察。而在现实中,老房子出问题却主要以居民感受为准,这种小问题如果放任不管或者叠加,就可能导致房屋变为建筑意义上的危房。  

采访中,浙江中设工程设计有限公司建筑师吴正群指出,为防止身边有更多“老楼”提前寿终正寝,各地相关部门应该尽快对所辖城市的老旧楼房进行全面普查和彻查。并及时采取措施,最大可能消除那些“未老先衰”房屋存在的各种安全隐患。  

“楼房安全一分钟都不能等。”接受本刊记者采访中,建筑专家陈旭伟说,再难也要逐步建立档案,不仅是建立建设成果的档案,更重要的是建立使用档案,“政府应逐步加强社区工作,实行属地管理。在老旧小区,应该社区跟物业联合起来,对楼房加强监督。”  

相关专家指出,应明确住建、房管等部门和乡镇、街道的房屋安全工作主体责任。责任部门应派专人定期对重点房屋、重点部位进行定点观测,做好巡查记录和相应的影像资料,摸清危旧楼房底数,为加固修缮工作顺利实施奠定基础。  

“建管并重”预防为主  

建筑领域的专家和管理部门同时对当前“重建筑、轻管理”的现状表示忧虑。“一定要树立建筑的‘安全生命周期’管理理念。”陈旭伟说,首先是要确保楼房这个“婴儿”出生没毛病,而“婴儿”到底能不能健康成长、活得长久,则有赖于后天的管护。从上世纪70年代到现在,我国的建筑规范经历四次发展,相对较完备,“建”的环节有规可依。与此相对,建筑交付之后的使用监管则一直比较薄弱,“管”这一环节有待提升。  

“应尽快完善建筑管护方面的制度设计。”多位专家指出,目前,建筑设计、施工方面的资料都是要留存在城建档案馆的,后续建筑使用情况的资料大多不完整,不利于建筑管护。目前,我国的房屋实行分段管理,前期的“建”与后续的“管”分属不同部门,且在制度设计上“重建轻管”,专家建议,尽快扭转这一状况,以制度建设保障“建管并重”落到实处。  

防微杜渐方能防患未然。专家建议,各地政府可借鉴香港等地的“强制验楼计划”。2012年香港推行强制验楼,其中清晰界定了私人业主与政府的责任;政府监督不能缺位,业主作为楼宇的产权人也要对建筑负起保养、维修之责。有专家认为,可规定使用一定年限的住宅楼进行年审,根据鉴定结果进行分级、处置,最大可能消除安全隐患。

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