揭海南闲置土地内幕 开发商坐等土地升值

海南黄金海岸线土地圈而不用,大量闲置,甚至20年无人打理。开发商不开发、不建设坐等土地升值,投资2千万,几年的时间就可以赚得几十倍的收益。这一切究竟是怎么操作的?按照规定,土地两年不开发政府就要收回,这些土地为何能在20年内安然无恙?失地农民租自己的地却遭到驱赶,他们的生计要如何维持?  

这几年海南的房地产市场非常火爆,房价不断飙升,而且还一房难求。现在在海南,你经常可以看到这样的楼盘广告,都声称这是最后的一片海景楼盘。但我们的央视财经《经济半小时》记者最近在海南采访时却发现,这里有多达10几万亩的黄金海岸的土地被开发商圈地后却长年闲置。那么这些土地是谁的?为什么会长期闲置呢?  

海南闲置土地严重,20年沿海被圈地大部分未开发  

央视财经《经济半小时》记者从三亚市西边的崖城镇出发,沿着海南省最黄金的海岸线向东,经过著名的南山风景区,就是海景优美的红塘湾。海岸线长约4.5公里的红塘湾,早在2006年就被规划为世界级高水平的休闲度假旅游地和居住地。  

海南省三亚市红塘村村民:这里的地全部都卖掉了,靠海的都占完了,全部都被占光了。  

然而沿着海岸线进入央视财经《经济半小时》记者眼帘的,都是杂草丛生的荒地,在沿海边已建的一个高尔夫球场内,《经济半小时》记者见到绿色的草坪中间是荒芜的土地,一直绵延足有两三公里。  

海南省三亚市红塘村村民:这不好,球场都没人,客人都没人打球。  

这家名为三亚红棠湾的高尔夫球场1997年就开始建设,但是令央视财经《经济半小时》记者费解的是,已经经营了17年的高尔夫球场现在仍然闲置大片土地未开发。离开红塘湾,《经济半小时》记者继续向东进入海棠湾,再到土福湾、清水湾、日月湾、石梅湾和神州半岛,一路走来,沿途不少90年代的烂尾楼依然矗立,海岸线上断断续续开发的楼盘中间,大部分是已被破坏的闲置土地,有的地方甚至绵延二十来公里。  

央视财经《经济半小时》记者:过去是种什么的?  

海南省三亚市南林农场村民:种水稻的。现在已经盖掉了,用土盖住了,到现在都没有开发

央视财经《经济半小时》记者:被盖了多少年了?

海南省三亚市南林农场村民:九三年到现在,荒了二十年。  

在神州半岛的福乐沟村,央视财经《经济半小时》记者见到几位正在收海菜的村民,他们告诉《经济半小时》记者,早在2006年,村里的土地就被中信集团征了。  

海南省万宁市神州半岛福乐沟村村民:就是荒在这里。  

央视财经《经济半小时》记者:荒了多长时间?  

海南省万宁市神州半岛福乐沟村村民:2006年到现在,荒了八年了。  

据海南国土环境资源厅最近公布的这张《海南闲置土地名单》显示,近80%以上的闲置土地为房地产企业所占。不少土地因房企自身原因,闲置时间长达2年甚至10年以上。许多知名的房企华润、国信、绿城、北京百创等,因大面积闲置土地而榜上有名,闲置时间从2年到十几年不等。  

海南闲置土地名单  

房地产专家新浪房产TOP10首席地产评论家杨少峰:真实的情况比这个还要严重的多。你比如像雅居乐的清水湾,中信的那个神头半岛等等像这些很大的,它可能一个项目,政府整个的占地可能上万亩,但是目前它只能开发一千亩,两千亩,那剩下的这个八千亩,到底算不算闲置土地?真实的还有相当大的这部分土地没有纳入进来,这一些仅仅是这13.06万亩的这个土地,大概相当于海南省两年的这个供地量的总和。

早在1999年国土资源部对于土地闲置就有非常严格的规定。2012年又再次出台《闲置土地处置办法》,未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。但央视财经《经济半小时》记者在海南看到,圈而不用,十几万亩土地就这样晒太阳,少的几年,多的达到10多年20年无人打理。那么究竟是无钱开发还是另有目的呢?《经济半小时》记者在调查中了解到,三亚红棠湾高尔夫球场成立于1997年,2004年公司法人变更为香港都市国际控股公司,法人变更为杨宁俊。此后,三亚红棠湾高尔夫球场就一直没有继续建设,那么,三亚红棠湾高尔夫球场的开发商为什么圈而不建呢?

圈地企业明修栈道暗度陈仓,高尔夫球场背后实则是炒地买卖  

在三亚市天涯镇的调查中,占地面积不小的三亚红棠湾高尔夫球场怪异的建设引起了央视财经《经济半小时》记者的注意。《经济半小时》记者以顾客的身份进入了球场,首先进入《经济半小时》记者视线的是平坦的水泥路和整齐茂盛的草坪树木,但是这样的景致仅仅伴随《经济半小时》记者行程了200来米,一条尘土飞扬的土路和荒漠化的景象便跳入视线。仅几分钟,《经济半小时》记者的面前就呈现了两个不同的世界。  

球场内除了小面积的草坪之外,剩下全部是杂草丛生的荒地,野生的仙人掌杂乱地生长着,许多地方甚至黄土裸露,球道全部都是没有经过硬化的土路,球洞下是丢弃的酒瓶、饮料罐。在球场里边的海滩上,到处是垃圾废物。更为奇怪的是,沿着海岸线几公里长的高尔夫球场,仅在外围的一圈铺了草坪。站在高尔夫球场外的隔离线上看,这一圈草坪掩护得很好,看不出中间荒芜的土地。央视财经《经济半小时》记者估算了一下,中间没有开发的荒地占了整个高尔夫球场大约三分之二的面积。这样的高尔夫球场,会有多少顾客来消费呢?《经济半小时》记者在球场里开车转了一圈,没有看到一个打球的顾客,不过倒碰到高尔夫球场的保安正在追赶跑到球场内来打渔的村民。  

杂草丛生的荒地  

央视财经《经济半小时》记者:他们怎么进来的?  

保安:球场,不是给你进来抓鱼的。  

随后央视财经《经济半小时》记者查阅了三亚红棠湾高尔夫球场的官方网站,上面介绍说,该球场是一个18洞的标准高尔夫球场,未来要建到36洞,同时公司还经营海上游艇俱乐部,沙滩娱乐活动、潜水观光等项目,并建有会员别墅和五星级酒店。但是,在球场内《经济半小时》记者并没有见到海上游艇俱乐部,沙滩娱乐活动、潜水观光,也没有见到有五星级酒店,在服务台的旁边仅有三座小别墅。  

央视财经《经济半小时》记者:这里边最多能住多少人?  

海南省三亚市红棠湾高尔夫球场工作人员:二十几个人这样子。  

工作人员告诉央视财经《经济半小时》记者,这里的接待能力只有20来个人,餐厅平时也不营业,要用餐必须提前预定。那么,一个标准的18洞高尔夫球场,应该具备哪些条件呢?一位在高尔夫球场做了将近20年草坪维护和设施建设的业内专家给《经济半小时》记者作了介绍。  

海南省某高尔夫球场草坪总监何志军:草坪面积18洞球场一般都是40万到50万平方米的样子,球车道我们一般的建的有沥青的,有水泥的,一般都会硬化,要不然有扬尘。  

央视财经《经济半小时》记者:在整个高尔夫球场里面可不可以有不铺草坪的地方?  

海南省某高尔夫球场草坪总监何志军:一般是要求全部覆盖,如果有裸露地的话,我们做草坪的都会及时把它修补。  

央视财经《经济半小时》记者:18洞的球场酒店的接待能力至少要达到多少?  

海南省某高尔夫球场草坪总监何志军:他的接待能力每天可以达到280人,如果说每天的客流量达到了80人水平的时候他基本上是持平,就是收入跟费用应该是持平的。  

很显然,无论是草坪的覆盖面积,还是酒店的接待能力,红棠湾高尔夫球场都远远没有达到标准。三亚红棠湾高尔夫球场建在红塘湾风景最优美的海岸线上,有近3公里的沙滩,专家介绍说,这样优越的地理位置完全可以建成一个高品质的高尔夫球场,也能保证盈利,那么,三亚红棠湾高尔夫球场圈而不建的目的是为了什么呢?  

海南省三亚市红棠湾高尔夫球场保安:这个地皮不是拿来打球的。炒这个地皮,准备来搞别墅的,球场赚不到钱。  

央视财经《经济半小时》记者:那他(高尔夫球场)能赚钱吗?  

三亚红棠湾高尔夫球场保安:他就守着这块地,等着(卖)地。这个球场经过多个老板转手。  

三亚工商部门提供的资料显示,2004年,公司现任老板杨宁俊以香港都市国际控股企业有限公司的名义,出资528万美元买下了占地1300多亩的三亚红棠湾高尔夫球场,当时规划为18洞的球场,已经建好了9洞,再建9洞,就可以开张营业了。但是球场买进之后,杨宁俊一直没有增加投资,也没有继续建设,更谈不上开业经营。但是,却发生了数次企业的变更,在2006年7月的这次变更中,企业的投资总额和注册资本骤然增加。企业投资总额从1200万美元增加到5000万美元,注册资本从528万美元增加到2528万美元。一位曾经在三亚红棠湾高尔夫球场工作过的员工告诉央视财经《经济半小时》记者其中的奥秘。  

土地多次变更股东,开发商坐等土地升值  

内幕人士:那个变化就是原来拿地的时候是两三万块钱一亩,这次是转让了80%的股份,总共12亿港币,折算下来大概是每亩一百万港币。进来了两个股东,购买了80%的股份,老板自己留了20%。  

据这位内幕人士介绍,12亿港币的价格,已经是当初买进球场时2000万元的60倍!而球场卖价暴涨的最大卖点就是杨宁俊给新股东的承诺,球场有一部分土地将改为旅游度假用地,可以建酒店。但是,在新股东加入3年的时间里,酒店却一直没能建起来。因为三亚市土地变更规定中要求,建酒店的前提是必须保证18个球洞的用地,也就是说,如果建酒店要占用原本建球洞的土地,那就必须先另外征出一块足以能建球洞的土地。  

内幕人士:当时老板拍胸脯答应新加入的股东他能办的,一定能办的。  

央视财经《经济半小时》记者:建酒店的前提是要能够完成拆迁征地?  

内幕人士:对,但事实上根本没做下来。  

内幕人士告诉央视财经《经济半小时》记者,事实上这块土地的拆迁征地从一开始就不可能完成,2009年,年年亏损几百万的两位股东实在无法支撑下去,杨宁俊便用6亿人民币从这两位股东手中收回了先前以12亿港币卖出的公司80%的股份。  

内幕人士:整个过程当中,他用每年几百万亏损的情况套了6亿的投资额。  

然而,老板杨宁俊似乎并不就此满足,现在他又开始了新一轮的招股卖地。在内部人士的引荐下,央视财经《经济半小时》记者进入了一个海南土地炒卖的微信群,在这里《经济半小时》记者见到,红塘湾高尔夫1300亩土地正在以35个亿的价格出售。《经济半小时》记者以买土地为由在微信群里交流,在不到一个小时的时间里,就收到了60几宗土地买卖的信息,这些土地买卖信息,80%以上在三亚。  

房地产专家新浪房产首席地产评论家杨少峰:海南的房地产公司,我认为至少有7成以上,它拿地,目的不是为了开发,而是为了倒卖。所以我们才看到这里头13万亩地里头,这里头居然有7万亩是在闲置了长达十年的时间,我可能把它开发成项目,我挣的钱不如去倒卖,我倒卖土地我更挣钱,这是一个造成海南现在土地乱象的一个深层次的一个原因。  

看到这里,才知道,原来炒地皮是最赚钱的买卖。投资2000万,几年的时间能赚回几十倍的收益,这样的投资回报率实在是让人叹为观止。可是按照国家规定,土地两年不开发就必须收回,那么当地的国土部门是否知道土地闲置的事情呢?这些位于黄金海岸的土地是怎么在监管者的眼皮子底下安然度日的呢?

国家规定闲置土地两年回收,海南闲置土地20年回收率仅10%

2007年三亚市国土局曾经给三亚红棠湾高尔夫球场下达过一份《收回土地使用权告知书》,由于球场没有按照规划完成开发建设,政府决定无偿收回红棠湾高尔夫球场88.79公顷的土地使用权。7年过去了,为何这块地至今没有收回?  

央视财经《经济半小时》记者:我们就想了解这些情况,几家具体的企业的?  

海南省三亚市国土环境资源局局长程春满:这个没有。  

程春满表示,具体情况他并不了解,需要找相关的业务部门查询。央视财经《经济半小时》记者在三亚市国土局等待了一个多小时之后,主管闲置土地的三亚市国土环境资源局国土监察大队大队长陈武卫接待了《经济半小时》记者,当《经济半小时》记者问到三亚红棠湾高尔夫球场曾被下达《收回土地使用权告知书》一事,在三亚国土环境资源局负责国土监察工作7年之久的陈武卫却表示不知情。  

海南省三亚市国土环境资源局国土监察大队大队长陈武卫:我是不太了解这个,而且2007年不是我这里做的。  

央视财经《经济半小时》记者:现在是您这个部门分管的吧?  

陈武卫:现在是我们这个部门分管。  

我国2012年修订的《闲置土地处置办法》当中明确规定,已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一,或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。那么,按照现行规定,三亚红棠湾高尔夫球场是否可以认定为闲置用地呢?  

央视财经《经济半小时》记者:红塘湾高尔夫球场,实际上到目前为止,他高尔夫所占的这个土地比例,可能仅占三分之一,那么还有三分之二是荒出来的,那里面全是荒着的?  

海南省三亚市国土环境资源局国土监察大队大队长陈武卫:不是,这个你不能认为他是闲置的,他的地,他这么用是可以的。  

就红塘湾高尔夫球场当初为何没有收回的原因,陈武卫承诺查阅资料后在第二天就回复央视财经《经济半小时》记者,但第二天《经济半小时》记者并没有等到陈武卫的电话。随后,《经济半小时》记者再次致电陈武卫,得到了这样的答复。  

海南省三亚市国土环境资源局国土监察大队大队长陈武卫:不是我们办的,我不清楚,我问了原来科里的人,也不清楚。  

在这次海南省国土环境资源厅公布的闲置土地企业的名单中,红塘湾高尔夫球场也没有列在其中。  

央视财经《经济半小时》记者:三亚市到今年六月底截止要处理的这一批闲置土地里边,政府原因的有多少?企业原因的有多少?  

海南省三亚市国土环境资源局国土监察大队大队长陈武卫:我们总共三十宗,实际上企业原因才有四宗。  

央视财经《经济半小时》记者:剩下二十六宗都是政府原因吗?  

陈武卫:目前,闲置土地主要分为两种原因,一个是政府原因,一个是企业原因,其中,因为企业自身原因取得土地使用权两年未开发的,按照规定就会被认定为闲置土地由政府无偿收回。而如果是政府原因,则不会被收回。在三亚市30宗闲置土地当中,只有4宗是企业原因,这也就意味着,只有10%的闲置土地能够被收回,而另外90%的闲置了短则几年,长则十几年的土地,有了政府原因这个挡箭牌,就可以继续理直气壮地闲置下去了。  

海南黄金海岸闲置土地

央视财经《经济半小时》记者:怎么算的?  

陈武卫:巧合的是,在海南省万宁市国土局的闲置土地当中,企业原因也只是很小的一部分。

海南省万宁市国土环境资源局副局长周志军:闲置土地处置的话,我们万宁市里面,经清查我们一共是一百三十六宗。  

央视财经《经济半小时》记者:那现在纯粹是由于企业原因空置两年以上的,有多少宗?  

周志军:现在我们这边通过调查呢,初步我们这边认定,就是十九宗。  

周志军坦诚,在这一批闲置土地清理当中,万宁的闲置土地数量最多,算是重灾区,但即便如此,19宗企业原因的闲置土地,也只占总量的不到14%。  

海南省三亚市国土环境资源局国土监察大队大队长陈武卫:政府原因主要是什么呢,有一些地还是征,但是会有一些遗留问题。就是说水电路这些是属于政府要做的东西。政府要做的,政府没做。  

国土部门的太极拳确实打得高明,不知道,不清楚,不承认。于是数万亩的土地就这样在20年的时间里几易买主,炒地皮成了最赚钱的生意。那么这些土地最初的所有者,农民是否也从中获得了不错的收入呢?前面我们了解到,只要土地到手,转手一卖就是一本万利。这简直是世界上最简单最赚钱的生意。而在追求土地的火热中,农民手上现有的土地更是成了被争抢的对象。

20年前征地今才开发,失地农民租自己的土地养虾被驱赶

老罗是海南省万宁市礼记镇田新村的农民,1993年,一家名叫昌华的公司以每亩3500元到3800元的价格征用了村里的土地,当时企业要在这片地上建旅游项目,并且协议项目建成后,解决村民们的就业。然而21年过去了,被征的土地年年荒芜着,看不到开工建设的影子,而土地的主人已经换了四次。  

失地农民想租自己的土地养虾却遭到无情驱赶  

海南省万宁市礼记镇田新村村民老罗:21年的过程,就是中间转卖给日月湾公司,日月湾公司以后又转卖给一桥公司,一桥公司现在又转卖给鑫桥公司。  

老罗当年发放的征地补偿款早已经花完,在项目上就业的愿望也化为了泡影。为了维持生计,老罗和不少村民开始在荒着的地里种了些庄稼,然而不久就被开发商拔掉了。  

海南省万宁市礼记镇田新村村民老罗:这片地已经有很多年荒废了。荒废了以后,我们农村的农民看到这个地很闲,没事做,我们农村群众翻起来种苗。种苗了以后,种了不到三天,全部遭到破坏。  

为了能有一个稳定的收入,老罗和村里的几个村民又商量着一起建个鱼塘,养鱼养虾,大家东凑西借,总算把鱼塘建起来了。村民小罗也是鱼塘的合伙人之一。  

海南省万宁市礼记镇田新村村民小罗:每年要付三万块,租金三万块。  

央视财经《经济半小时》记者:那这块地原来是你们家的吗?  

海南省万宁市礼记镇田新村村民小罗:是我们村委会的。  

央视财经《经济半小时》记者:那原来你们家有地吗?  

海南省万宁市礼记镇田新村村民小罗:这里也有,这里面呢。  

正当鱼塘的生意一天天好起来的时候,今年4月上旬的一天,一场突如其来的袭击,再次打碎了他们的饭碗。  

央视财经《经济半小时》记者:原来这个表面是有一层膜的是吧?他把这个膜都破坏了。  

海南省万宁市礼记镇田新村村民小罗:这个膜好好的膜,他全部割掉了,用刀割掉的。  

央视财经《经济半小时》记者:用刀给你割掉了。  

海南省万宁市礼记镇田新村村民小罗:对。  

央视财经《经济半小时》记者:那现在里边虾和鱼还有吗?  

海南省万宁市礼记镇田新村村民小罗:死光了。  

村民想  

小罗说,那天鱼塘里突然冲进来100多人,他们个个拿着刀棒和雨伞,疯狂地打砸,洗劫过后,鱼塘的设施全部毁坏,养在里边的鱼虾也几乎全部死光。  

央视财经《经济半小时》记者:你建这八个虾池,要花多少钱?  

海南省万宁市礼记镇田新村村民小罗:当时搞到八个塘,拉水管从海边拉过来,总共八十五万。  

央视财经《经济半小时》记者:八十五万,你现在买这些虾苗,鱼苗呢?  

海南省万宁市礼记镇田新村村民小罗:虾苗买了六万多。鱼苗多一点,鱼苗就三十多万。  

央视财经《经济半小时》记者:那你们怎么办呢打算?  

海南省日月湾村民小罗:我们也要搬走了,没办法。  

央视财经《经济半小时》记者:那你们损失很大。  

海南省日月湾村民小罗:很大,没办法。  

看着满目狼藉的鱼塘,老罗心疼不已。当初村里的土地被征时,他还年轻,而今20年过去了,他已经步入中年,失去了土地的老罗不知道,他过去21年的失业生活应该由谁来补偿?他今后的生计又将如何维持?  

央视财经《经济半小时》记者:没有土地了你们都怎么生活?  

海南省万宁市礼记镇田新村村民老罗:我们都是出门打工。  

央视财经《经济半小时》记者:能打得动吗?像您这个年纪还要出去打工?  

海南省万宁市礼记镇田新村村民老罗:很难打的,像我肯定。我们生活很困难了。  

【半小时观察】

土地是稀缺资源。而在海南秀美的黄金海岸线,大量的土地闲置,它们主要的功能就是被用来炒作。这不得不让人匪夷所思。不仅如此,疯狂炒地皮的行为就在监管者的眼皮子底下进行,而监管者竟然视若无睹。国家的法律和国务院的政策规定在这里成了一纸空文,形同虚设。其实,我们缺的不是文件,是落实,而限制炒地皮的最好工具就是严格土地执法,提高违法者的成本。为什么在海南,有令不行?为什么海南土地管理部门的执法行人员对于大量怵目惊心的土地闲置视若不见,置之不理?背后有没有权钱交易,有没有徇私枉法?我们期待上级部门尽快调查,给公众一个答案。

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